楼市快讯

加息来袭 楼市受压?

加息来袭 楼市受压?过去数年,美国加息一直只闻楼梯响,但随着加息脚步声再次迫近,联储局主席终于在2015年12月16日宣布加息四分一厘。各地楼市面临多方面挑战,加息只是其一,并不一定会掀起轩然大波,但当各种冲击重叠起来,会出现甚么局面,却仍是未知之数。

加息再现
加息议题早已传得甚嚣尘上,联储局最后在年底出手,乃十年来的第一次。IP Global分销总监Jonathan Gordon指出,不少人认为目前全球经济十分疲弱,未必可以承受加息压力。然而,美国已连续数年录得5%的低失业率,多个重要经济数据也表现理想;加上全球通胀以及英美息口偏低,加息早已势在必行,只是时间问题。Gordon对加息不太担心,他认为这正正反映了经济正在复苏及各大中央银行对市场的信心。重点是,2016年的加息幅度不会太急,而是逐步调高,令市场有足够时间适应。

第一太平戴维斯高级研究及顾问总监Simon Smith认为美国已上演多年「狼来了」的戏码,所以早就估计联储局主席Janet Yellen会将利率初步上调25点子,但不会于短期内再度加息。事实上,利率上升不是重点。关键是其带来的市场效应,会否动摇信心。不少准买家担心加息会增加财政压力,令置业更困难。但莱坊估计,即使按揭利率上调100点子,以20年供款期计,每100万港元的贷款,每月供款只会增加500元。不过,高力国际高级研究及顾问经理Joanne Lee却持相反意见。她认为,中小型住宅的楼价已上升近200%,到达顶峰。一旦加息,楼价很大机会下滑,加息也会影响到负担能力。

环球市场
美国经济逐渐复苏,但全球经济不只受美国牵引,内地的影响也不容少覷。Smith指出,内地经济硬着陆,香港以至全球也在忧虑,但国内经济放缓并没有想像般严重。放缓的趋势没有蔓延全国,只是集中于以制造业及出口贸易为主的北方及东北方,南方的服务型经济仍在增长中。因此,南北两地城市如深圳与沉阳,经济状况截然不同。

另一方面,英国即将对买楼收租的非本地居民征收额外印花税,纵使新例仍未上场,亦已受到不少抨击。不过,英国一线市场预计仍可得到机构投资者的支持,个人投资者亦会紧随其后。伦敦的吸引力不减,澳洲悉尼及墨尔本亦如是。其他亚太地区如日本的东京及大阪、越南的胡志明市将会在2016年大放异彩。城市土地学会(ULI)北亚主席Raymond Chow在ULI和普华永道(PwC)联合发布的《2016年亚太区房地产市场新兴趋势》中指出,亚洲物业市场之所以这样蓬勃,主要是因为各大中央银行在过去8年的量化宽松政策。美国或许暂时不再向市场注入大量资金,但相信日本及欧盟会持续注资。亚洲国家现时息口比去年还要低,物业市场当然受惠。IP Global的Gordon表示,受到利率上扬消息及内地经济不稳因素影响,债券及股票市场表现反覆。相对来说,一些稳健的物业市场可发挥资金避险的作用,表现平稳得多。再者,港元强势或对海外买家带来优势。虽然加息对利润有一定影响,世邦魏理仕却认为后果并不是很严重。澳元及日元或会有加息压力;新加坡的银行同业拆息已出现调整;南韩由于国债累累,却未有跟随美国加息。

本地政策
十二月中,行政长官梁振英表明不会「减辣」,自2013年实施的辣招会继续下去。他表示,楼价和租金在过去一段时间有轻微回落的迹象,政府会继续致力透过增加土地和公营房屋供应解决市民的住屋问题,遏抑外来炒卖及投资需求。另外,梁向传媒强调政府不能确保楼价不会下滑。

本地的住宅市场正面临一个关键时刻。IP Global’的Gordon十分欣赏政府处理供应严重短缺的决心。他认为现时一手市场卖家不停削弱二手市场的销售。根据莱坊研究,二手住宅在2007年的销售额占整体84%,去年却大幅下跌至72%。一手住宅提供的印花税补贴抢尽焦点,令物业代理转攻一手楼,二手市场因此回软。

高力国际、莱坊、第一太平戴维斯、戴德梁行/高纬环球及仲量联行等各机构均预期楼价下跌,交投量转向淡静。随着销售大规模下降,预期政府将收回辣招,但政府显然未有此意。戴德梁行/高纬环球的高级营运总监Alva To认同目前不是收回辣招的适当时机。政府的目标是稳定市场,直至市场供应回复正常。过去两个月,楼市未有上升趋势,但仍需要时间巩固。政府着眼的是长远发展,而不只是短期效果。

不过,仲量联行营运总监Joseph Tsang却不同意。他表示,现时交投量大幅下降正是检讨辣招的最佳时机。基于印花税回赠及按揭借贷等因素,大部份买家也宁愿转向一手物业,令二手市场受挫。这样的市场绝对不健康。转售变得愈来愈困难,卖家更要承受减价压力。除了辣招外,金融管理局收紧银行按揭成数也令准买家因资金周转问题而寸步难行。七百万以下物业按揭成数收紧至最高七成,一千万甚至于五成止步。另外,准买家要在现行利率上再加二百个点子,进行还款能力压力测试,令买家的供款及入息比率进一步拉高,最终可借到的金额只有三至六成。受制于金管局的政策,银行想借也借不得。

第一太平戴维斯的Smith认同Tsang及高力国际Lee的意见。目前本港面临的最大问题是买家的负担能力。在内需疲弱下,没有市场能够延续强势。低息环境造就人们拿租金收益去供另一层楼,一切看似相安无事;但倘若以薪金与楼价相比,便会发现目前楼价昂贵得惊人,非一般人所能负担。