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适时减辣防范楼市失控

楼价徐徐走下,已是不争事实,大家只需打开报章阅读地产新闻,除了看到新楼盘以略低同区市价热卖消息外,伴着的便是一些二手楼劈价成交消息。一些精明的读者,更会察觉到一手楼已静俏俏取得楼市的支配位置,主因有二,其一是开价低于同区二手楼,而配套设施却更好;其次是发展商提供特高成数一按,使首期不足的买家也有条件提前上车,若要平衡以上两点一手楼的优势,急于套现的二手楼业主只得一招可用,就是狠狠劈价,吸引买家回心转意。然而,急需套现周转的二手小业主目前不竟只是少数,致二手成交继续零星落索,陷入超低谷底,间接造就今天一手楼主导楼市的局面。

楼市不振,买家不愿入市,行家众说纷纭。个人估计是不少买家觉得现时楼价跌幅只属温和,跌幅不足以抵销入市后承受再下跌的风险。同时,现在二手豪宅及中小型住宅物业正受到不同按揭数成的规限制肘,如果要换置二手楼,买家必须自行筹措差价,因此令更多买家失去换楼的意欲。

更值得大家留意的是,作为香港经济活动力监测指标的经理人采购指数(PMI),近期下跌至6年来的新低,强烈显示本地经济正在衰退回落途中,故市民有理由相信本地的失业率将由低位回升。从事低技术服务业的基层市民,将首先醒觉工作入息不断减少,之后转为担心失去就业机会,故楼价纵使有较大跌幅,现在也不敢轻言趁低上车,加上本港经济衰退碰巧遇上了美国加息,影响更是百上加斤!

个人认为,楼市现阶段尚属调整初期,一般预测来年按现价再下跌一成左右,目前银行对按揭估价已开始稍作收歛,一旦确认楼市进入下跌周期,银行对楼贷审批必然倾向更加保守,无形中增加了买家入市难度,令二手楼成交更加不济,届时若政府不愿适度减辣,已持有物业数年的投资者或加入抛售获利货离场,引致二手楼放盘量激增,促发楼价急跌失控,故当局必须小心防范!