人气博客

楼市转静是滞后现象

近日传媒较多报导楼市转静的消息,尤其是一些位置较偏远的新盘,出现销售反应欠佳的情况,至于二手市场的劈价报导,也较多地出现。

以前曾经有一说,是股市比经济行早一季至半年,例子有1997年时,7月份股市见顶,而楼价指数则迟至10月份见顶,而明显的跌幅,则出现在1998年初。而当年外围经济出问题,也是大约在10月份开始。

主要原因是股市的流通性远比楼市高,构成指数的大蓝筹股,只要愿降价就能够成交,就会即时反映在指数上。至于楼市,不是说减价就一定有人承接,即使卖家愿意将叫价大幅降低,也可能要一段时间才能成交,到时才能够反映在交易纪录上,然后才能够计算在指数之上。

虽然楼价指数的成份屋苑达到100个,但由于是以加权计算,大型屋苑如太古城、美孚新邨、沙田第一城等占了很大的比重,偏偏就是十大屋苑的成交淡静,甚至曾录得整个周末没有成交,计算指数时该等屋苑就是「无升跌」,自然就无法反映到叫价下跌的现象。

无论是股市或楼市,最终都是反映供求,而变化较大的往往是需求而不是供应,至于主导需求的,往往又是实体经济表现,所以当2015年中出现经济冷却和股市暴跌之时,楼价指数仍然上升,只不过是因为楼市的滞后性而令到转势延后出现。

而二手市场淡静,都已经是近年的常态,在取消辣招令二手供应松绑之前都难以改变。至于个别一手市场淡静,似乎除了大市因素影响之外,也有个别条件和定价的因素在内,买一手楼又要抽签又要争的时代,相信已经过去了。

当然,近日股市又再次在低位回升了,又是否对于楼价会出现支持的作用呢?仍然是老问题,就是楼市比股市有滞后性,加上近日的股市升势只是低位反弹,还有大量蚀本货有待松绑,又怎能期望能够可以令楼市受益呢?