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买日本楼要知道的6件事

香港楼价贵,莫说炒楼,连一个蚊型自用单位也未必供得起。正当港元跟随美元上升,圆汇却从2011年的高位回落,这样的此消彼长令不少港人有意在日本低价上车,或在日本旅行期间自住,或放租获利。

香港人一向灵活多变,在楼价高企的今天,港人似乎越来越接受『隔山买牛』。但投资海外楼始终要格外留神,以下是买日本楼前需知道的6件事:

市况

要了解日本楼市风险,先要看看当地面对的困难。日本人口老化是众所周知的,生产力下降,加上老人福利开支沉重,长远或会拖累经济。

另一方面,日本出生率不足,加上年轻人选择不结婚,降低了房屋需求。一项调查显示,2013年日本平均每五间屋就有一间无人居住,日本地产商积极寻找海外买家,也未必无因。顺带一提,日本遗产税高昂,上一代人买楼留给下一代,不如香港普遍。

投资

日本楼的投资价值,不能单看楼价的高低,还要看圆汇走势。举例,假如日圆跌近三成,而所持有的单位升值两成,最终也是「赚价蚀汇」,还未计海外买家须缴交的额外费用。

若打算买楼放租,可物色一些位置较好的优质二手楼盘。原因是一手与二手同区租金相约,但二手楼价有折让,租金回报自然较高。

位置

其实要避免「隔山买牛」,最简单的方法是亲身到日本睇楼。日本与香港的距离不如欧美那么远,而且每天有多班航机飞返日本,机票也不算贵。

前往当地视察周边环境,并且了解区内人口密度,以提高出租物业的机会。港人普遍在东京、大阪及福岗等热点置业。2020年东京举办奥运,或可带动区内楼价上升。

交易

跟日本人打交道,一定要讲信用。听说日本业主对香港买家印象不是很好,原因是港人不时在签约、付钱前反价或取消交易。

按揭方面,日本银行限制较多,买家多数向外资银行承造按揭,或以现金直接付款。超过七成买家购买$100万以下的小型单位。签约付钱后,日本法务院会向买家发地契,以取得物业产权。

税项及费用

购买日本楼须缴付的税项主要有不动产取得税、印花税及登记牌照税。买楼后可委托当地公司代为放租。计算租金回报时要先扣除经纪及管理费用。另外如转售物业,须缴付资产增值税。

保险

由于日本时有地震发生,购买日本楼时,应同时购入地震及火灾保险,一旦遇上天灾,也可抵销维修费用。另外要留意建筑物料。以混凝土或钢骨钢筋混凝土建成的物业,价格虽较昂贵,抗灾能力则相对较高,多加一份保障。

若你已决定买日本楼,但仍然担心,可选择当地较知名发展商的物业。一些日本地产代理公司在港加设示范单位,令投资者更加放心。日本一手楼多以现楼形式推售,个别楼盘针对投资者,提供保证租金收入。