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二手难敌一手 楼价指数急回落

楼价指数香港住宅楼市二手成交极之淡静,经过连续两周零成交后,过去一星期二手交投量稍作反弹,十大屋苑周六、日共有4宗成交,主因不是楼市转好,反而是看淡后市的业主增多了,愿意减价的增加了,在新界的上车盘,400万元以下的选择增加了,以沙田第一城为例,10月份七宗成交中,5宗都是400万元以下,跟本年高峰期比较,明显下跌超过10%。

虽然如此,二手楼成交量仍然难以回升,一方面因为二手业主肯减价超过10%的仍然占极少数,另一方面,买家在一手市场的选择很多,差不多每个星期都有新盘推出,10月份单在元朗区已经有三个上车盘准备出击,数目超过3,000伙供应,估计今年内可供出售的楼花还会超过8,000个。

发展商为了促销,在价钱上的调整比二手业主快,由以往有20-30%溢价,转为平价,展望可见将来,更会出现低水,即楼花平过二手现楼,这也说不定。除了价钱之外,发展商会提供各式各样的税务回赠,令买家买得安心、开心。

楼价指数

发展商还有一招杀手癎,就是灵活多变的付款办法,当今二手楼买家向银行借款非常困难,600万元以上已要付最少四成首期,1,000万元以上最少要五成首期,还要通过压力测试,买家往往借得更少。发展商有见及此,已经开始为买家直接提供按揭,令买家只需15-20%首期便可置业,大大减轻买家在首期的负担,其中近期最成功的例子,便是重推的凯誉,楼盘于5个月前曾首次推出,但由于单位楼价全部超过千万元,故反应冷淡。今次重推,发展商提供8成按揭,便出现了抢购热潮,在过去两星期,售出超过100个单位,发展商更可以加价加推。

部份发展商更厉害,例如红磡上车盘环海东岸,只需要5%首期便可,另外约10%首期在建筑期内每月支付0.35%;入伙时,约85%楼价尾数更由发展商提供按揭。由此可见,二手业主是处于非常被动的角色,如果有迫切性卖楼,唯有减价这一途。随着越来越多业主了解明白真相,二手楼价钱会再进一步回落,反映二手楼价的指数,就会加速回落,反映真实市况。