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曼彻斯特展现投资优势

曼彻斯特展现投资优势位于英格兰西北方一处荒凉土地上的曼彻斯特(Manchester),曾有一段很长的时间被视为伦敦的穷姊妹。当地的工业发展在19世纪末达到高峰,其后转向下滑,至1980年代戴卓尔夫人执政期间更犹如跌进谷底。但后来由于不断进行市区重建,曼彻斯特已渐渐重拾昔日光辉,今日已成为「北方动力中心」的关键城市。

重新思考
曼彻斯特坐落于Cheshire Plains和Pennines之间,是一个历史悠久的城市,可远溯至罗马帝国时期,人口约250万。该市被视为是伦敦的平民版,其文化领域却有不少贡献,如著名演员Ian McShane、Marks & Spencer、劳斯莱斯、职业足球队、知名乐队Joy Division、Oasis和忧郁大师The Smiths 、作家Anthony Burgess (A Clockwork Orange),以及大受欢迎的电视剧集Coronation Street等都是出自曼彻斯特的;英国电脑科学家Alan Turing最初的研究工作也是在曼彻斯特大学进行的。

有人或会认为英国是一个单引擎国家,而伦敦就是它唯一推动经济的发动机,但相信其他地方议会以及中央政府都不会认同此说,因政府已计划扩张经济动力。 2015年3月一份由运输部推出名为「北区动力中心:一个议程、一个经济、一个北区」的报告中,清楚展示了以曼彻斯特为中心的发展蓝图。报告指出:「计划在现有强劲发展的北部城区之上建立一个有经济活力和增长的北区,不仅吸引人才,还吸引海外投资。北区将会是全球最具竞争力的地区之一,有卓越人才以及先进的运输网络,将会是成功及富创意环球企业的集中地。」

这个泛北经济的构想正推动着整个地区的发展。所谓「北区动力中心」,除了曼彻斯特外还包括Liverpool、Leeds、Sheffield及Newcastle upon Tyne。至于运输基础设施方面,会有四通八达的火车路线(高速及繁忙时间班次)、机场交通接驳、智能票务设施以及一套全面的货运与物流策略。

德勤中国国际业务开发组董事总经理暨曼彻斯特中国论坛主席David Percival表示:「伦敦有它的名牌效应,即使不认识它也会被它吸引。然而,在计划商业投资时,眼光应该不限于伦敦。从数据而论,曼彻斯特的排名也很高。事实上,伦敦物价非常昂贵,而且有过热之嫌;而曼彻斯特在多方面的表现都较英国其他城市为佳,投资曼彻斯特的势头早已出现。」

目前投入曼彻斯特的资金大多以机构为主,譬如正在动工的新机场是由中资公司兴建的,还有一条与伦敦Crossrail连接的新铁路;新的BBC中心也将落户曼彻斯特,顿使该市成为创意工业中心;曼彻斯特大学已是一间资深的教育和研究学府。 Percival认为:「曼彻斯特是一个营商的好地方,这里有连接伦敦的铁路线及卓越教育,切合企业业务发展的需要。曼彻斯特大学是欧洲最大的大学,备有世界级设施,在多个主要范畴享负盛名,包括生命科学、先进的工程技术、汽车及航空。在曼彻斯特投资的公司也与这些范畴有关。此外,它也是理想的生活地点。」

资金涌入
随着商业发展,不少专业人才也聚居曼彻斯特,正因为这个缘故,现阶段是投资曼彻斯特的大好时机。香港IP Global投资经理Hamish Pound指出:「涌入曼彻斯特的资金同时剌激了住宅需求。不幸的是自2008年金融风暴后,发展商暂停了大型住宅项目。兴建许可证亦已过期,要再开展工程必须重新申请。现时市场上的供应仍未足够应付需求。因此我们对这市场非常乐观。」Pound 更认为曼彻斯特与伦敦的机会是均等的。

反而,曼彻斯特的价格相对较低,更加吸引买家。伦敦主要地段物业平均每平方呎要1,500镑,豪宅地段更高达7,000镑或以上。 Pound称:「曼彻斯特市中心地段价格每平方呎约300至500镑(3,600至6,000港元);回报率方面,伦敦约2%至3%,而曼彻斯特则有5%至6%之多。价钱更平,回报率更佳,还有资本增值;加上市场存在大批买家,令曼彻斯特足以与伦敦匹敌。」

曼彻斯特最新推出的项目之一是由发展商Renaker开发、IP Global代理的The Assembly。项目坐落于大学与富有历史色彩的市中心之间,邻近有不少生活设施,是专业人士和学生的理想居住地点。附近是范围广达20公顷的First Street重建区,零售、餐饮和休闲设施一应俱全。 The Assembly提供250个单位,备有一房至三房间隔选择,面积由550平方呎起,售价则由18.5万镑起(220万港元)。

有人认为对投资者来说曼彻斯特太古旧及「前卫」。 Pound则认为前卫并不坏,古旧则意味它有改善的空间,亦即有增长的空间。曼彻斯特正好是这个情况,正逐渐步向主流。 」当然这并不是指曼彻斯特已失去它的个性,它仍然很有趣味。他总括说:「如果曼彻斯特太过华丽,便不再有魅力。」

曼彻斯特把自身定位为大型项目的一部份,可同时为居民及投资者服务,两者并不像香港与上海之间的对立。 Percival补充说: 「我们想避免竞争,北区动力中心的政策并不是要竞争,不是要城市对城市,而是团结城市,将力量变得更强大。」