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楼市警钟已响 铺位细楼首当其冲

最近,股市一泻如注,不足一星期已急挫跌近三千点,从6月高位28,000点计,也只用了三个月时间,足足跌了七千点,速度之快及跌幅之大,事前相信大部份投资者都无法想像,尤其是4月份,当大家都沉醉在「港股大时代」的节奏中,估计港股会很快冲破三万点时,最牛的说法,甚至可以挑战四万点,如果当时有分析员跟大家说股市会下跌至21,000点,相信只会没有市场。

反观,楼市表面上仍然是安全的,在股市大幅下挫前,二手市场成交虽然不断缩减,此仍因业主惜售,没有抛售的压力;至于一手市场则仍然保持兴旺,楼价指标仍然在高位徘徊。不过,人民币贬值一役也在八月份发生,在此之前,人民币长升长有,不少人不会相信人民币会贬值。其实,在美元对欧罗,日元及澳元等外币已大幅升值的背景下,人民币在压力下贬值,也是顺理成章。

现时香港楼市正受到内外夹击,内部经济正面临下滑的风险。最近,一间名店Coach提前跟业主解约退租,相信是一连串名店退租的序幕,自由行减少,旅游零售不景,对基层的收入影响很大,一旦失业率趋升,基层对细楼租金的负担能力下跌,便会失去支持细价楼楼价的重要支柱。

另一支柱是来自父母为子女未来置业铺路的,位于马鞍山的迎海四期的一位头筹买家在接受电视台访问时表示,今次买楼是替其只有三岁几的儿子置业,这类买家在细价楼所占的比例超过一半。但他们的购买欲会很飘忽,一旦楼市回转,他们的需求就最易消失。

外部经济环境也不明朗,中国的经济下滑,出口不振,加上股市大上大落,对内部消费的影响,也不言而喻。中国好,香港好;中国不好,香港也难独善其身,新兴市场不少买家到香港置业,但汇率大跌,港币跟美元大幅上升,想必也影响他们的购买力。

在不同类型的物业中,铺位实首当其冲,其实街上很早已出现不少吉铺,现在情况恶化,租金已经开始下跌,连优质铺位减价也不易出售。住宅方面,细价楼风险最高,因为楼价已脱离其潜在买家的负担能力,会否下跌,或幅度多少,就视乎租金下跌的幅度而定。反观,三房单位情况较为乐观,一方面,呎价比细单位便宜,另一方面,未来的新供应,七成是细单位,三房的供应仍是有限,相信受到的影响最少。