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菲律宾的发展前景

近年东南亚经济蓬勃发展,不少投资者正加速在泰国及印尼的投资步伐;新兴的越南和柬埔寨已在暗中争夺中国制造业 的地位;至于缅甸虽未见真章,但它拥有长 长的海岸线和原始风貌的沙滩,已令不少酒 店营运商虎视眈眈。但若说到发展前景,不得不提菲律宾。

稳固基础
菲律宾由7,000多个岛屿组成,人口约有1 亿,单是语言已有200多种。自2011年起当地经济便急速发展,成为区内强劲发展的国 家之一。虽然在2014年经济稍为放缓,但高力国际今年第一季的报告指出:「菲律宾经济于去年第四季已达到高峰,全年增长 率达6.1%。由于当地政府不断投放资源在 基建项目上,加上本地消费力持续强劲,预计2014年的势头将会延续至2015年。」高力国际又预料今年菲律宾全线物业市场,包括写字楼、住宅及零售商舖均会上升,该国甚至被视为未来十年全球最强经济体系之一。Rockwell Land Corp国际销售部主管 Mika Bautista -Naguiat则认为现时菲律宾的 住宅回报率持续高企,足见当地的投资正平稳增长。」

第一太平戴维斯KMC MAG Group研究部主管Antton Nordberg表示:「由于菲律宾经风险调整后的回报率具吸引力,令市场气氛炽热,商务市场未见有放缓迹象。」菲律宾的经济逐渐倾向服务业和制造业,预计市场对写字楼的需求有增无减。仲量联行今年5月发表的报告指出菲律宾的离岸外包龙头企业如 Convergys、SM Prime Holdings及印度的Tech Mahindra等均积极扩充业务,并在克拉克、 宿雾及马尼拉Mall of Asia增加商用空间。

这些发展不免对菲律宾房地产中最主要的住 宅市场有所影响。正如澳洲、越南和泰国一 样,菲律宾也有限制外籍人士购买项目单位 的最高数量。不过,与邻国竞争对手印尼一 样,海外买家仍可找到方法避开相关限制。



都会生活
以Angeles City为基地的精品住宅开发商Maison Tropicale发言人Bill Dousse称:「你可以公司名义购买土地,这是合法的,但必须小心控制股权转让。」菲律宾有不少岛屿,但是目前度假活动只集中于长滩岛和宿雾,要去其他地方并不容易,这方面发展不及泰国。Dousse相信这只是时间问题,他说:「现在一切已较十 年前优胜,未来十年将会变得更好。因此现 时正是投资时机。」的确,市区物业投资仍然远较度假区为多,适合短中线投资。Ayala Land国际销售总裁 Thomas Mirasol认为当地 的度假物业属长线投资。

现时的市场焦点集中位于马尼拉的大型商场或商业中心,如Makati核心商业区和Fort Bonifacio。当地政府允许开发商把项目中四成的公寓售予海外买家,但没有限制每名买家可购买的单位数量。至于涉及土地权的交易,外地买家必须在当地成立公司,并持有 四成以下的股权才获批。Mirasol表示:「菲律宾房产价格低廉,回报理想,而且有健全 的保障制度,所以外地买家投资当地房地产 相当普遍。在地理上,菲律宾与香港、新加坡及东京接近,方便管理,故此当中不少为亚太区投资者。他们已成为Ayala Land客户组合中增幅最大的一组。」

然而,Nordberg认为菲律宾经济可能会继续放缓。他称过去几年当地豪宅的资本价格明 显高于租金增长,对一两年后的市场增长有所保留。但大众物业市场因需求殷切,将会成为增长所在。事实上,菲律宾人口年轻、通涨低、国内流动资金高、结构性改革和海外汇款不绝,这些因素都有利大众市场的发展。高力国际估计,邻近马尼拉地铁站住宅项目的租金及价格将于2016年前分别攀升 5.1%及6.3%。Mirasol认为菲律宾在法治、打贪及投资环境方面稍逊其他国家,但已见 政府落力改善,最终可增加投资者的信心。



展望未来
如同其他地产市场,菲律宾市场也面对不少 挑战。菲律宾要维持业务流程外判,最重要是人力资源,这方面又与经济发展息息相 关。Mirasol说发展可为当地人民带来更多新机遇,惟目前最大的障碍就是缺乏可发展的土地。

Dousse认为要使物业市场保持增长,在于房屋和税务制度的改革。他说:「如果容许外籍人士在菲律宾购买小块土地,相信市场可再迈进一大步,但必须订立附加条件,避免 土地被大财团垄断。此外,现时菲律宾的税制并不透明,业主叫售的价格往往与公开的售价差距甚远。」

Rockwell的Bautista–Naguiat认为,菲律宾 如想与英国及澳洲等受投资者欢迎的国家竞争,向海外买家推广物业投资是必须的。「我们要让投资者认识菲律宾及它的发展过程。在竞争激烈的环球市场中,扩大市场份额确实有难度,但无论如何也要向海外投资者展示我们的投资优势,例如可观的回报。」

2014年外商直接投资菲律宾的总额达到新高,汇丰银行预测到2050年,菲律宾将 成为亚洲第五大经济体,全球则位列第16 位。Dousse补充,虽然这地方存在风险,也较混乱,却充满机会。菲律宾的投资魅力只会有增无减。