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物业买卖 找专家代劳

物业买卖  找专家代劳我喜欢顺其自然,例如去外国旅行,或者购买衣服,我也不会特别计划。但买楼时,我则会靠朋友推荐房地产律师。我信任专业的房地产律师,让他们处理物业买卖的繁文缛节,解决各种疑难。

律师给人的形象好坏参半,在电影中,他们不时凭三寸不烂之舌诱骗客户上钓。不过,香港人对打官司避之则吉,所以律师反而较受尊重。买楼是人生最重要的投资之一,找到合适的律师才能顺利完成交易,因此可以请朋友推荐相熟律师。

找对律师
在你与卖家签订临时买卖合约後,便由双方的律师跟进交易。律师费通常是楼价的0.075%至0.125%,假如物业价值500万元,律师费则约为3,750元至5,625元。律师与地产代理一样,协助你完成交易,并处理所需的法律程序。律师的职责包括进行土地查册、处理现有的建筑命令、订明付款时间、及与银行安排按揭贷款等。在直接买卖的情况下,由於没有地产代理,律师更会为你准备买卖文件。

在我打算购买一个西区的单位前,便请了几位已是业主的朋友推荐律师。其中一位朋友直接聘用了地产代理推荐的律师,却得不到应有的服务。她的律师不但常常联络不到,而且等了很久才有回覆。另一位朋友则推荐了为她处理家族生意的律师,几年前她买楼也是这位律师负责。第三位朋友最热心,她在我打算买楼的同一月份完成买卖交易。她的律师与其馀两位律师不同,是律师楼的合夥人。她的律师楼位於中环。由於她专门处理物业买卖,收费相对便宜,所以我便决定一试。

信任专家意见
一开始与Jessie联络,便知道她是合适人选。我向她发了一个详细电邮,提出有关心仪单位的疑问。她在半天之内便致电回覆,并已为我查阅单位的土地纪录。由於该物业一直以来只有一位业主,有关纪录相对简单,但她发现业主的名字有两种拼写方式。因此,Jessie建议我找机会确认业主在香港身份证上的名字,以确保该业主是该物业的合法拥有人。

其後,我们讨论该物业或大厦是否凶宅,以免影响按揭批核。她说,虽然有些网站会列出曾经发生自杀或谋杀的物业,但始终未能提供全面资料。如果有单位曾被报导发生不幸事故,物业价值定必大大降低。

另外,Jessie告诉我该物业也有未完成的建筑命令,业主需要维修地下停车场的公共地方。由於这项建筑命令属恒常事务,处理工作简单,所需金额亦很小,所以Jessie并不担心这会影响我的按揭申请。

签名及付款日期
我的地产代理把临时买卖合约传真给Jessie後,我们便在她的律师楼见面及安排付款。律师楼的走廊和办公桌上均堆积了一叠叠法律文件,给人一种认真积极的感觉。Jessie也一如我所料般和蔼可亲,处事爽快俐落。见面期间,她逐一解答我的疑问。她指在香港,物业转手与股票买卖几乎一样频密,所以处理物业交易的律师早已对流程了如指掌。她笑说∶「你唯一要记住的便是签名及付款的日期。」

她简述了买家必经的三个阶段。第一阶段是买卖双方签订临时买卖合约,买方须付予卖方等同2%至4%楼价的临时订金,一般是以个人支票的形式支付。第二阶段是在签订临时买卖合约後十天至两个星期内,买卖双方要签署正式买卖合约,买方须付予卖方大订,一般为楼价之10%减去临时订金後的馀数。她说∶「你将大订存入律师楼的账户後,再发收据给我们确认,我们便会替你处理馀下程序。」

如果你未能一笔过付清楼价,这时你便要申请按揭贷款。申请过程通常要六至十个星期,而第三个亦即最後一个签名及付款的日期,将定於银行批核贷款之後。在申请按揭期间,律师会为你解决一切有关物业的问题,例如业权、建筑命令、物业杂项按金等。

当我离开Jessie的办公室,我感到如释重负。有了专业律师的协助,很快便可拥有自己的家了。