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新辣招下的市场波动

新辣招下的市场波动一位朋友多年来一直想拥有一间属於自己的房子,每天辛勤工作、节衣缩食,只为了准备那三成首期。今年初她高兴地与家人睇楼,以为终於可以圆了多年的置业梦,可是还未找到心头好,金融管理局突然宣布700万元以下住宅按揭成数一律由七成降低至六成,即时生效。她的置业梦恐怕要再度推迟了!

遥不可及的梦
金管局的「新辣招」旨在保障银行,而非协助置业者。金管局总裁陈德霖也称在现时的情况下「金管局有必要推出新的逆周期措施,以保障银行和金融体系的稳定。」三项新措施中最主要的是700万元以下住宅按揭降至六成。另外第二套及非自用住宅物业的供款与入息比率上限,由现时最高五成调低至四成,在利率压力测试下的上限亦调低至五成。陈德霖也承认新措施无可避免对部份用家及首次置业人士带来影响,但由於细价楼持续升温,金管局不得不采取进一步监管措施去保障香港银行及金融机构。

新辣招推出後,市场即时作出反应,报章媒体随即报导新措施令不少新婚夫妇及单身专业人士置业梦碎。与此同时,按揭证券公司也於同日宣布将最高按揭成数由九成调低至八成。突然间要准备多一成首期,就算楼价不再上升,估计我这位朋友最快也要两年後才有能力置业了。

这些措施真的可以阻止楼价上升而不打压市场吗?仲量联行研究部主管马安平认为∶「新措施将减弱楼市气氛,楼价短期内受压。不过,楼市基本因素仍然强劲,新组织家庭累积购买力、劳动市场稳健以及家庭入息稳定增长等因素,减低了楼市大跌的机会。」他又认为新措施对以用家为主的新盘影响较大,同时令租金上扬,在没有实施租金管制的环境下,要储蓄一笔钱用作置业首期便难上加难了。

莱坊董事及大中华研究及谘询部主管纪言迅同样认为新措施会影响楼市气氛。他表示∶「去年中小型单位升幅显著,新措施反映政府调控楼市的决心。」他又指市场需求仍然强劲,楼价不会显著下调,要买家多付一成首期,对需要借贷的人士难免会有影响,预料短期内交投量将会减少。

步华尔街後尘?
不少人批评金管局是次出招只顾银行利益,再加上楼价预期进一步上升,新招对港人无疑是一大打击。然而,纪言迅却认为本港中小型单位楼价自去年五月放宽了双倍印花税後一直升,美国一旦加息,对本港楼市将会造成严重影响。在本地楼市出现过热迹象的情况下,新措施虽然会影响部份用家及首次置业人士,但政府只是藉此提醒准买家入市前必须考虑相关风险而已。

高力国际也表示在现时经济不稳定之下,无论私人及公营房屋楼价均不断上升,而且美国加息在即,政府为了显示冷却楼市过热的决心,不得不采取进一步措施。虽然新措施打击了入市气氛,但收紧楼宇按揭措施的影响只属短期,楼价仍会继续上升。该公司又认为这些行政手段令二手市场供应减少,加剧对细单位的需求。真正解决现时的房屋问题还是增加供应。

虽然措施打击了入市气氛,但高力国际的研究指出发展商有能力调控,如提供二按优惠协助准买家入市,因此预料今年一手新盘仍是市场焦点。此外,2013年2月政府推出双倍印花税打击市场成交,低成交量约维持了12个月。不过,今次新措施的影响周期将会较短,因为现时的准买家普遍有财政实力,而且压力测试已反映未来息口上升的风险,加息对本港楼市的影响有限。故此预料二手楼价会在现有水平徘徊,不会显著下挫。