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按揭风险提提你──按揭知识学堂(三)

1.估价不足风险

呢排有新闻报导话,有买家因为银行估价不足而挞订,避免损失嘅第一步就系要搵银行做估价。一来可以用估价作为参考黎做按揭开支预算,二来又可以用黎作参考同业主还价。银行估价系统有分网上估价同口头估值,笔者基本上唔太建议网上估价,因为第一,依加楼市时升时跌,所以估价根本唔贴市。第二,网上估价都唔系每间银行都有,所以最稳阵嘅方法就系喺银行嘅按揭page留低自己嘅资料,例如估价嘅物业地址,联系方法,再等银行专员有齐资料后再覆返你。大家有需要,可以直接搵Citibank做估价。

2.银行加息风险

HIBOR产品

随着美国经济复苏,市场预期今年下半年将会加息,加息后对按揭供款就可能会有影响。以目前按揭嘅最低息H+1.7厘(即系1.94厘)计算,假设HIBOR跟随美国加息0.75厘或1.25厘,比个例子大家参考:

-以280万按揭贷款额计, 25年还款期

每期还款额会分别比以前增加约8.9%以及24.6%,增幅都几大架..所以如果要减低风险,可以拣有封顶嘅HIBOR计划。我地以Citibank同业拆息按揭计划为例,封顶为P-3.1%,以目前P -rate(港元最优惠利率)为5.25%计算,即系2.15%,(锁定加息幅度为0.21厘)

我地用番280万按揭贷款额计算,25年还款期计,最终每期还款额只系增加左2.4%,明显比头先讲嘅8.9%同24.6%明显抵好多。

但大家可能会问,P rate 都会上升架,但渠一般会慢啲。回顾上一次加息周期,由04年至06年,联邦基金利率加息达4.25厘,本港HIBOR同期按揭利率增长约为1.18厘(由2004年5月0.09厘升至2005年2月1.27厘),而P rate加息由05年3月先至开始,由5厘增长至06年4月嘅8厘。因此估计即使今年美国今年开始加息,本港最优惠利率P rate的增长最快都系一年之后嘅事,所以拣有封顶嘅HIBOR计划点都系着数啲。



存款利息挂钩产品

呢类按揭提供一个与按揭利率相同的储蓄户口。

1.每期存入金额=按揭款额,可以完全抵消每个月的按揭利息支出。

2.户口没有最低存款额要求,多存多赚,少存少赚,而且同储蓄户口一样,可以随时提取。

3.唯一限制,在头几年总存款额不能超过总按揭额一半。当然,当按揭利率升高时,在相连户口存入的款项可以赚取比一般储蓄户口更高的利息,可以抵销部份因为按揭利率上升而额外支付的还款额。

假设HIBOR跟随美国加息0.75厘至2.69厘,以280万按揭贷款额,25年还款期,每期还款额增加$1,045元计算,只需在相恋存款户口中存入$466,171元,所赚取的每月利息就可以抵销每月增加额还款额。

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