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九成按揭梦碎 ?﹣ 楼市新辣招影响

政府楼市最新辣招杀到,呢次真系杀伤力大,特别系对于一众储紧首期准备买楼上车嘅升斗市民,上车梦睇怕更加系遥遥无期。新招第一击就系将细价楼(700万元以下)最高按揭成数由7成降至6成。原本3成首期已经唔易储,所以借9成按揭系多数人嘅选择;但新辣招针对做9成按揭嘅按揭保险计划进一步收紧,令400万港元或以下的住宅物业由原本可以借足9成,变为封顶8成(固定收入及还款能力较强的首次置业人士除外)。以400万楼计算,成数由9成降至8成,首期要增加40万!九成按揭还有其他出路吗?今日MoneyHero 按揭格价网就同大家讲解下到底9成按揭仲可唔可行,同点先可以借到啦!

在最新按揭成数的限制下,按揭供款与入息比率最高为6成,且物业价值要在700万或以下。如要借出超过6成的按揭额,主要方法有两个:(1) 申请物业二按计划,(2) 申请香港按揭保险公司的「按揭保险计划」。两种计划的费用和要求不同,前者的要求较宽松,但费用较高;后者的条件比较严格,但费用较低。



物业二按计划

二按计划的提供者一般为财务公司、发展商或物业代理。一般的二按计划最长为20年,而二按部份的按揭利率较一按利率高1%至2%。二按计划一般以P按计划(即以港元最优惠利率为基础的按揭计划)为主,亦有以H按计划(即以香港银行同业拆息利率为基础的按揭计划)。 部份发展商在提供二按时,为吸引顾客,会推出首两年或三年的低息利率或免息免供计划,而还款年期亦延长至25年。发展商所提供的二按计划的局限在于一般只接受特定的楼盘及新盘申请,部份发展商更对楼盘的户型也有所要求。例如在新辣招退出后,长实(001)红磡悦目新盘开卖,为买家提供最多九成按揭,只限首30名首置人士,首年定息2.2厘,第二及三年息口2.4厘及2.6厘,其后全期P(5.25厘)减2.5厘。

二按计划的风险各有不同,其主要差异在于是否为一按银行同意。一般银行会禁止借款人以相同物业再作其他抵押。由发展商提供的二按往往是银行同意的,而平常在电视和报纸上看到的二按计划,则由财务公司提供,当中绝大多数未经银行同意,因此有一定的风险。银行如果发现借款人违约(包括如将抵押物业加按,或由第三方取得按揭等),银行有权按合约行使权利,例如要求借款人提前还款,即俗称的「Call loan」。财务机构的二按往往不需要业主的屋契,因其本质是属于私人贷款,利息由最低十二三厘至高达二三十厘不等。

所以,最保险的二按计划则是由银行同意提供的计划,此类二按计划普遍由与发展商相关的财务机构为新盘提供。至于由银行推出的二按计划,一般则与按揭保险公司合作:由银行提供的一按按揭覆盖最高7成按揭,剩余的按揭(可高达两成),则由按揭保险公司提供。申请此类二按,除了要接受按揭保险公司提供的二按利率(较银行一按利率高)外,更需缴交手续费。与按揭保险公司合作的二按计划,主要是针对无法获批按揭保险计划的申请者,如自雇人士。

按揭保险计划

除二按外,另一类借足9成的方法是申请香港按揭保险公司提供的按揭保险计划。在新措施下,9成按揭只适用于固定受薪的首次置业人士(于申请时并未持有任何物业),且其入息供款比率为45%或以下,否则最高只能申请8成按揭。按揭保险计划可为超过按揭成数限制的置业者提供按揭保险,在新政策下,超过6成按揭的2成至3成按揭部份都可以申请按揭保险计划。按揭保险保费按照不同的按揭额和按揭成数而不同。对于在按揭保险计划所覆盖的2成至3成按揭部份,其按揭利率是与银行一按利率相同的,因此这部份按揭的利率不仅较同样是按揭保险公司提供的二按低,而且按揭保险的保费也较二按的手续费低,因此,按揭保险计划是最低成本的9成按揭选择。

不过,按揭保险计划的9成按揭设本身就有楼价上限400万的条件,再加上新辣招要求供款入息比率45%等限制,要通过此计划圆9成按揭梦应该说是难上加难。一般市面上主要的银行,如Citibank,都有与按揭保险公司合作的按揭保险计划,大家可以上网睇下详细资料。