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2015 本地物业市场走势预测

2015 本地物业市场走势预测长达两个多月的「占中行动」终於落幕。新一年来临之际,大家脑海里自然想到「占中」之後香港将会何去何从。虽然罗兵咸永道(PWC)、经济学人智库及瑞士银行(UBS)均看淡2015年香港经济增长,估计只有3%;不过房地产业似乎没有想像中惨淡,普遍认为加息只对个别市场有轻微的短期性影响。

买家涌现
根据戴德梁行的统计数据显示,2014年全年住宅物业交易量比2013年多,主要是市场需求带动大市,加上政府於5月微调了双倍印花税措施,以及发展商以贴近市价和优惠推售新盘令市场气氛转好、交易量显著回升。该行预料随著自用需求业主购买力增加,以及中小型新盘陆续推出,预料未来12个月本港楼市将稳步发展。

戴德梁行香港董事总经理陶汝鸿指出,从参与土地竞价的发展商数目大幅增加以及政府土地销售额打破纪录,可见发展商对本港住宅市场前景仍然乐观。他又相信由於发展商推出各种各样优惠及销售策略吸引买家,加上市场需求强劲,2015年市场将继续健康发展,而且充满活力。

2014年中小型住宅价格稳步上升约7%,但另一边厢,1,000万元以上的豪宅物业价格却下跌了1%。不过,高力国际研究及谘询经理李梓王柔认为本港豪宅市场已经触底,而且回复平稳。她又指加息或对市场带来负面影响,但现时市场仍处於负利率环境,假如2015年通涨维持在4%,预料豪宅价格会有3%的升幅。

第一太平戴维斯预测今年本港豪宅物业价格和租金或可升至5%。第一太平戴维斯研究及顾问服务主管Simon Smith指出,虽然2013年政府推出的降温措施局限市场发展,但他对2015年豪宅市场仍然审慎乐观。另一个影响楼市上升的因素,就是短期内可能加息。不过,该行预计2015年本港楼市大致保持
平稳。

负担能力
现时市场除了受降温措施及短期内可能加息影响外,还有另一个忧虑,就是买家的负担能力。以往市场所共识的「豪宅」,是指1,000万元以上的物业。然而,今时今日就连太古城的楼价普遍已达800万元,沙田第一城每平方尺价要12,000元,新推出的楼盘动辄也要五、六百万元。一般住宅物业价格与豪宅价格已越来越近。在这情况下,尤其面对即将加息,不禁令人担心买家的负担能力。

莱坊高级董事及谘询部主管林浩文认为楼价上涨确实会削弱购买力,但现时情况并不严重。根据莱坊的统计数字显示,目前负担比率约为63%至79%(以4.5厘的按揭利率及价格稳定或微跌计算)。他又表示∶「负担能力并没有一个官方指标。当然,健康的比率最好是30%至40%。」莱坊董事及大中华研究部主管纪言迅更指出负担能力是相对的,对一位大学毕业生来说,港岛区如太古城的楼价确实是他难以负担的,但市场仍然有他能负担的房屋,例如新界区的房屋。林浩文又称目前市场需求仍然强劲,发展商没有理由减价,故此就算增加了供应,这种情况也不会有所改变。

占中之後
旺角、金钟及铜锣湾的占领区於12月先後被警方清场,公民抗命终告一段落。过去两个多月,占领行动对主要商业区和零售业造成负面影响,但仲量联行区域董事及市场主管Ben Dickinson表示事件对整体写字楼租赁市场不见得有任何影响。他指出∶「占领行动对住户或租客可能带来一点不便或滋扰,却无损他们的租赁决定。」另一方面,仲量联行区域董事及零售主管Tom Gaffney表示9月及10月份零售商的业务确实受占领行动影响,但到了11月市道已回复正常。其中受最大影响的是中环及旺角,尖沙咀零售业却一切如常。不少零售商户虽然明白占领行动对香港有深远影响,但仍然继续原来的扩张计划。

尽管如此,2015年零售业仍面对很多挑战。高纬环球报告指出香港铜锣湾商铺已从全球最贵地段下跌至第二位。高纬环球、莱坊和高力国际均认为由於零售市道疲弱及受占中事件影响,商铺市场会继续下调。不过,仲量联行和世邦魏理仕则认为2015年本港零售租金将会维持平稳。高力国际商铺服务部高级董事麦海伦认为随著奢侈品牌销售量下跌,商铺租金也会下调,但她称商铺市场不会大幅下滑,只是轻微调整或属自然调整。

2014年表现最好的是写字楼市场。市场需求回升,中区写字楼租金亦重上升轨。预计今年写字楼的投资势将保持强劲及稳定。其中东九龙区由於新写字楼供应增加,租金有下调压力,虽然它是非核心区,但亦吸引了大量中小企业租户。至於商业核心区,因为供应有限,中环和金钟将再次成为带动整体写字楼市场上升的领头羊。

症结所在
今年市场面对的几个难题,说白了都是老掉牙的问题,就是供应和需求的平衡。仲量联行Dickinson指房屋供应不足问题未来几年也难以解决,预料要到2017年情况才有好转。他又指香港发展有赖中国支持,一旦国内经济下跌,香港市场的需求也会下降。

虽然加息仍是市场发展的最大威胁,但仲量联行香港董事总经理曾焕平指出∶「『加息』一词已挂在嘴边近五年了,但现时息口仍处低水平。除此之外,目前住宅市场发展大致健康。用家仍想入市,供应方面则以每年18,000个单位为目标,故此市场发展将会保持稳定。」