楼市快讯

全球物业市场多面睇

全球物业市场多面睇  2014年,全球房地产市场瞬息万变,波涛汹涌,各国政府纷纷推出新政策,为求稳定楼市。香港房地产市场向来易受环球市场影响,即使环球市场变化暂未对香港造成冲击,也不能掉以轻心。

伦敦成焦点
2014年,各国政府均推出不同的楼市管理措施,包括增加税项,防止楼市过热。由於英国将於2015年初举行大选,因此房屋政策和楼价定必成为政客针锋相对的议题。英国楼市一直是举世焦点。英国楼价持续录得新高,当地人越来越难以负担,因此当局将由明年四月起,规定非英国居民在出售非自住楼房时,须与当地居民一样缴交资本增值税,徵收税项约为楼价增幅的18至28%,楼花也不获豁免。不过,若业主每年居住在物业内满90晚则可获豁免,而机构投资者亦毋须缴税。英国政府预计三年内可收取1.25亿英镑(港币15亿)。若说到当地最受注目的楼市政策,可算是英国政府於12月初突然颁布即时生效的印花税改革,将采取类似所得税的等级制度计算印花税,价格高於12.5万镑的物业须缴付2%印花税,其後按价格递增至5%和10%。所有超过150万镑的物业的印花税则划一为12%。市场预测豪宅成交量将会在短期内受挫。

虽然英国政府积极改革税制,并加徵税项,但市场预期伦敦的投资市场持续强劲,未来五年增长可高达30%,但英国或先要经历因大选所引致的经济放缓,及受到环球豪宅增长放缓的影响。根据莱坊的《全球豪宅指数》报告,高档住宅价格在2014年第四季仅录得0.2%的增长,增幅不及2013年。但莱坊指出∶「豪宅价格增长轻微,主要由於全球大部分地区於第三季因受璁假影响而放缓。」此外,美国收紧货币政策,亚洲主要城市持续打压楼市,以及欧洲的经济指标数据欠佳,种种因素亦导致豪宅价格停滞不前。其中,东京和雅加达的豪宅表现最佳,但雅加达的豪宅价格同时下降得最快。

投资天堂
随著个人财富不断增加,富户需要找寻安全的资金出路。伦敦和纽约的金融市场具透明度及稳健,一向是富户的投资热点,但它们的税率亦较高。反之,一些群岛堪称避税天堂,其税率极低,甚至免税,因此一直深受富豪欢迎。

Candy & Candy、第一太平戴维斯世界研究(Savills World Research)和德意志银行资产与财富管理(Deutsche Asset & Wealth Management)於11月公布今年的Candy GPS报告,列出20大富豪最喜欢投资的岛屿。百慕达於今年以平均投资金额400万美元(港币3,100万)位居榜首,加勒比海群岛亦高踞排行榜,巴哈马、英属处女群岛和安提瓜均跻身前五名。这些受欢迎的岛屿邻近美国等富裕国家,拥有完善的基础设施,交通发达。发展商在经济疲弱的群岛兴建豪宅,在拓展业务的同时履行社会责任,协助弱国振兴经济。

第一太平戴维斯的Yolande Barnes指出∶
「截至2018年,预计全球超级富豪将增加22%,其中亚洲富豪的增长率最快,令这些另类物业的投资需求大增。大量资金不断涌入群岛上的优质物业和度假屋,其价格势必暴涨。」

环球商务市场
由於全球人口越来越集中在城市,世界各地的写字楼市场亦有所扩张。莱坊报告,东京录得全亚洲最高的租金增长(6.4%),其写字楼市场表现更是全亚洲及本季度最佳,备受瞩目。高纬环球的《全球写字楼预测2015至2016年》指出∶「整体写字楼市场於2015年将会比今年更好。」美国的就业数据创新高,证明其经济已逐渐复苏,因而令写字楼租赁大幅上升,其中以主要城市的写字楼表现最为突出。

今年可说是工业发展的大丰收。由於电子商务发展蓬勃,带动商场和工厦的成交量。截至2013年底,香港、新加坡和东京的仓库市场表现出色,而伦敦希斯路、新加坡、日内瓦、明斯克和悉尼亦相当活跃。消费者对电子商务的需求不但撑起北京的持续发展,更促使上海晋升为物流枢纽。这趋势将会由今年延续下去,而随著世界各地之间的联系越来越紧密,电子商务定必继续畅旺。