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美国市场回复当年勇

美国市场回复当年勇自2008年全球金融危机後,美国房产价格大幅下滑,譬如拉斯维加斯的楼价就下跌近七成,吸引不少买家入市,反令房地产市场重拾动力。不过,美国房地产市场的情况仍然是复杂的。说它前景乐观、安全,它又存在令人困惑的地方,甚至有一定风险。无论价格能否重上08年前的高峰水平,美国市场确实稳步上扬。

稳健基础
不少报告都指出未来十年至二十年,全球财富与经济力量会由西向东转移,即由北美洲转移到亚洲。不过,美国现在仍是全球最大经济体,始终对全球经济有举足轻重的影响。尽管美国目前面对不明朗因素,例如疲弱的建造业起码到今年底才会好转、市场供过於求及贸易赤字高企等等,但大多数人都同意美国经济正在复苏。洛杉矶Beacon Economics顾问公司合伙创办人Christopher Thornberg表示∶「当地现时的基本因素大致良好,财务杠杆比率前所未有的低,信贷亦开始增加。物业市场目前仍疲弱,但现时自置居所的人数已跌至新低,预计未来会向上反弹。」他又说∶「现时失业人口有600万,主要是低技术人士,从社会角度考虑也许令人担心,但只要基本因素良好,一般申请者仍可取得银行信贷。」

很多人认为08年的金融危机是房地产信贷所致,Thomberg则认为问题的根源并非只是房地产一环,主要因为消费者於1997至2007年间负起了9万亿美元的新债务,造成信贷危机以及银行倒闭;华尔街亦是问题所在。Thomberg又说∶「问题不在於债务的量,而是其质素。」

除了金融危机之外,近年美国也曾多次面对严峻考验,例如去年的债务违约危机,整个政府几乎要停止运作。不过,Thornberg认为∶「从资本供求角度来看,现时市场资金非常充裕,特别是中国崛起,把经济所得的收益投放到全球各地。」香港East-West Property Advisors总裁Sam Van Horebeek指出∶「过去20年,房屋价格上升与就业及整体经济的关系,更高於与利率的关系。由此可见,相对於利率因素,经济增长和就业机会更有助於推动楼市发展。」无可否认美国经济已重上轨道,而大部分房地产市场亦已於2012年见底。

联储局影响
目前市场最担心的是联邦储备银行何时加息。加息将会加剧供楼负担,房地产市场随时再次崩塌。不过,Thornberg却对这种说法有所保留,他强调∶「联储局确有一定权力,但也不能操控长期利率。联储局只能控制一个利率,那就是银行同业短期拆息参考的联邦基金利率,仅此而已。」从现时市场发展看来,为了防止通涨过急,提高利率是必然之举,但不能操之过急。Van Horebeek也认同利率已无可再低,所以未来一定是向上的;况且现时经济稳定,也应该减少向市场注资。他又说∶「短期而言,海外投资者仍可在香港以低息贷款。」
事实上,利率与量化宽松不应混为一谈。量化宽松是通过低息鼓励信贷,而提高利率则会减少消费。有一些说法指若联储局退市,将令全球资金回流美国,此举将推高美国通涨;另有说法指联储局的钱并没有流入金融市场,86%以超额储备的形式存放在银行,另外14%刚好对抗通涨。Thornberg嘲笑这些想法将联储局幻想成一苹大怪兽。他相信假如全球经济增长符合预期之内,即使加息,利率也会保持在一个低水平,不会有戏剧性的变化。

尊贵地点
事实上,过去几十年香港人都有投资美国房地产,近年更多了国内机构及个人投资者。虽然很多报告都指出中国与美国在经济上存在竞争,但始终无阻中国资金涌入。Van Horebeek称内地投资者与港人的投资取向不同。香港投资者注重价钱,宁愿购买远一点的地区或二线城市,如休斯顿、芝加哥城郊、还有费城和奥兰多等地区;内地投资者则喜欢投资他们熟悉的低风险市场。回报方面,个别市场的租金回报率高达10%,部分资本增值率也达10%。

美国房地产价格自2012年以来每年上升4至6%;而根据过去百年的数据显示,美国房地产平均每年上升4至6%,可见现时市场升幅仍属健康水平。Van Horebeek不讳言,市场仍存在一些令经济增长放缓的因素,如纽约经济过度分散、三藩市的科技工业发展等等。不过,他指出大多数美国经济学家都认为房屋价格会稳步上升,因此现在投资美国房地产便可早著先机,预料回报最少有3%。譬如Syracuse,当地受全球金融危机的影响甚微,每年平均增长约3%。另外,佛罗里达州的楼价已跌至高峰时的一半,由於每年到当地居住的人越来越多,其中以退休人士居多,促使租金上升。还有作为能源工业、教育和生物药业中心的休斯顿,亦吸引不少人到来定居;而且由於休斯顿有强大的资源工业,吸引不少中国商企进驻,外地居民的住屋需求也带动当地房地产市场的发展。

美国是全球最大经济体,幅员广大,人口分布平均,而且有优越的营商环境。难怪在热门投资国家名单中高踞榜首。美国经济占了全球经济四分之一,从金融角度而言,它仍是一个大市场,当一切拾级而上,将有助振兴全球经济。对投资者而言,新兴市场的财富增长固然吸引,但司法制度未及美国般完善。美国有一套很好的维护产权制度,故此美国市场一直是投资者的心仪选择。