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中国市场 逐步站稳阵脚

中国市场 逐步站稳阵脚中国改革开放已三十多年,随著经济起飞,人均收入增加,拥有百万元资产的富户人数大幅上升。近年,不少国内富户及机构投资者纷纷到海外投资,不论是商业办公室、豪宅物业又或是工厦厂房都成为他们的抢购对象。香港、新加坡和澳洲等物业市场无不受到这股投资热浪影响而令价格大幅上涨。香港政府去年采取楼市辣招才可勉强遏止升势。其实,投资物业最重要是当地因素。虽然中国经济急速增长的时代已经不再,但也不至於令庞大而且多样化的房地产市场面临崩溃边缘。中国的房地产前景仍是乐观的。

市场步伐放缓
国内房地产市场中,最多人著眼於住宅市场。国内的住宅市场经过多年炽热发展後,现在稍微放慢了步伐。第一太平戴维斯董事兼中国研究部主管James Macdonald表示∶「由於次级城市的政府卖地态度进取以及发展商积极推盘,导致房屋供过於求,大量住房积压,预计货尾需要一段时间才能被市场消化。至於一线和二线城市则较为健康,房屋积压问题不算严重,但高房价却是另一个问题。」

根据物业顾问莱坊六月份发表的市场调查显示,虽然2014年首四个月已减少25%建屋量,但估计要消化所有存货仍需要20个月。价格方面,莱坊指出一线城市如北京、上海及广州等地的中小型住宅价格今年将上升3%至5%,而豪宅则高达6%至8%,但二线城市如天津、武汉、重庆却只有2%至5%的升幅。现时上海及北京一些新推出的楼盘已出现减价求售的情况,个别城市也轻微放宽了购买限制。Macdonald指出∶「假如政府决定支持市场而非干预发展,买家一定会重返市场。不过,这仅限於一线城市,投资者重回次级城市房地产市场还需要一段较长的时间。」

国内住宅供应过剩,有指是过度发展之故,也有人认为是规划错误所致。Macdonald则认为,次级城市就是次级城市,吸引力始终比不上有强劲基础建设及商业活动的一线城市,这是无可厚非的。

本地买家主导
中国早已成为全球出口大国之一,惟房地产市场未能吸引海外投资者。Macdonald指出∶「由於中国政府限制海外买家进入市场,加上回报率低,对投资者来说不是什麽如意算盘。」根据现行规定,非中国居民必须居住在中国才有资格购买房屋,所以海外投资者难以进入市场。如有,亦以机构投资者为主。他又说∶「中国房地产发展并不限於上海及北京,全国300多个城市都在建设中;而海外机构投资者所占市场比率实属微不足道,市场由本地买家主导。」

不少投资者把焦点放在写字楼市场上,虽然不少制造业迁移到成本较低的越南或柬埔寨,但这对中国并没有很大的影响。因为中国经济已慢慢由制造业转向服务业发展。Macdonald称∶「中国政府根本不希望制衣业及一些低价值的制造业留在中国。反之,他们希望吸纳资讯科技或高科技制造业。」随著服务业蓬勃发展,国内企业对甲级写字楼的需求大增,部分甲级商厦更有高达四成的租户来自国内企业。可见经济转型正推动商业办公室市场的发展。

重拾方向
从数据方面看,中国2013年的年收入增长已由2002年接近20%的高位回落近一半;GDP亦由2007年的15%下滑至7%左右,预计未来几年只有约5%。这样的经济状况,投资者当然会担心市场的发展。然而,Macdonald 认为回顾中国过去二、三十年的发展,全球化提供了就业机会,开拓更多出口市场,促使劳动人口大幅增加。综合这些有利因素,增长率自然出现大幅攀升,最终带动各类市场的发展,包括房地产市场。

当然,中国市场仍存在挑战。现时中国的利率颇高,徘徊6%水平,部分分析师估计减息的可能。Macdonald指出最大的问题是债务。中国房地产市场以小型发展商为主,20大发展商融资当然没有问题,小型发展商却不易。加上中国市场分散,一旦出现较长期的放缓,过度扩张的发展商便难以支持下去。不过,长远来说这也是好事,市场经整固後会有更健康、更佳的发展。Macdonald相信一、二线城市过剩的住宅及商业单位最终都会被吸纳。

投资者明白过去十年中国经济的高速增长已不复再,但高峰之後中国已找到了适合自己的路。对於中国市场来说,现在正是另一个新的开始。