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海外土地储备值得投资吗?

海外土地储备值得投资吗?经过金融风暴之後,投资者纷纷寻求股票及债券以外的投资产品,而且投资组合比以前更加多样化,不仅增加物业投资的比重,还会作另类的投资,诸如艺术品、古董或新出的珠宝,甚至红酒也成为投资者的猎物。物业投资方面,除了传统受欢迎的物业如泰国的度假屋和伦敦的住宅物业外,市区车位、仓库设施、新兴或再新兴市场如杜拜、拉斯维加斯、迈阿密及印尼等亦常见於投资者的投资组合中。近年,投资土地银行之风亦悄然冒起,只是有一些土地银行在推销土地时过度吹嘘发展前景,结果在不少相关案件中土地银行都被指有欺诈客户之嫌。不论土地银行是否一个骗局,它确实牵起了一股热潮。

诱人的投资回报
其实土地银行由来已久。战後美国的工业活动逐渐减少,经济向服务业倾斜,土地银行就在此时应运而生。多年来被投资者束之高阁的土地银行,其成功之道在於所在地政府是否容许土地持有人享有永久业权。但不要以为投资土地银行即投机炒卖土地,二者有所分别。投资土地银行目标不仅在价格上升,更重要是未来发展计划所带来的利润。此外,土地银行的土地往往是废置临海物业或空置的铁路土地。美国著名发展商Donald Trump就曾通过这种投资而大赚了一笔。然而,类似的成功个案并不多。因为除了成本之外,投资者还要有长远目光。

在英国,自从政府修改了土地登记法,令公司可以购买土地,然後把它分割为更小的地块再转售予个人投资者之後,不少企业如UK Land Investments等便如雨後春笋的涌现。另一方面,英国物业市场已吸引不少投资者注目,投资者多认为在房屋短缺下,必然需要更多土地兴建房屋,因此投资土地银行将会得到可观回报。正因为这种想法,令土地银行在英国逐渐成为一股新趋势。
根据英国金融行为监管局(FCA)的定义,投资土地银行的做法是购买未经开发的土地并持有一段时间,直至它有利可图时出售予其他买家,以赚取利润。但要注意,位於自然保育区或具历史意义的土地是不能建屋的。近年在香港及新加坡的物业博览会,如Mipim都会看到土地银行以高回报、丰厚利润作招徕。根据FCA估计,土地银行已为英国投资者带来2亿英镑的进帐了。不过,从土地银行获利的毕竟属少数,不少投资者损手离场,甚至引起政府部门的关注。新加坡金融管理局因应这类投资计划已发出警告,呼吁投资者慎防骗局,尤其是涉及英国及加拿大土地的计划。

先了解後投资
土地银行投资是否成功,取决於所「保证」的未来发展能否成真。在加拿大购买一间房屋,就算倒榻了,由於可以重建房屋,故土地仍是有价值的。可是,被废弃的工业或河边土地则另当别论了。假如持有的是受保育土地、农地,又或是位於规划为绿化带之内,甚至根本没有任何部门或团体就该幅土地的发展有任何计划,这个「保证」便难以兑现了。

另一方面,有人质疑投资土地银行等同囤积土地。2010年前,由於法例的漏洞,导致澳洲一些可发展土地被外国公司永久持有,澳洲政府被受评击,指政策容许囤积土地,阻碍廉价房屋的发展。同年3月,伦敦市民因住房危机对一些土地银行的行为忍无可忍,连市长Boris Johnson也公开批评它们的做法。虽然人们不满的是那些坐拥土地等待涨价的发展商,但2012年由房屋顾问Molior撰写的报告却指出高达45%获批的房屋迟迟未能动工,个中原因是土地持有者不是从事建筑业务,当中除了囤积土地的土地银行外,还有业主、住客、持有历史价值物业的地主、政府部门、投资基金以及发展商。这结果确令人震惊。

至於土地银行在美国的发展同样富争议性,有人认为土地银行阻碍楼市复苏,甚至有指来自海外的现金买家,特别是中国买家,他们不惜高价购房,并不是单单想找个停泊资金的地方,而是囤积居奇。

在英国,土地银行不是非法的,也不是所有个案都是欺诈的。FCA建议要确保土地储备投资是一项集体投资计划。事实上,不是所有土地银行都会破产的,最重要是要了解投资所涉及的风险、销售公司的信誉以及土地的位置。虽然现时伦敦多处地方发展豪宅项目,但并不代表所有土地都会发展,正如加拿大一样,不是所有土地都用作商业用途。投资者必须小心选择,要知道香港金融管理局对海外土地银行计划并没有监管的。