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巴西的投资热浪

巴西的投资热浪虽然巴西足球队没有在今届世界杯中夺得冠军,而且在赛事期间抗议示威不断,但这一盛事已令巴西成为全球焦点。其实除了足球之外,巴西还有很多出名的人、事和物∶Bossa Nova音乐、森巴舞曲及Havaianas拖鞋源自巴西;世界知名作家Paul Coelho和导演Walter Salles是巴西人;全球最大规模的嘉年华每年在巴西举行;巴西首都巴西利亚以现代建筑闻名。经济方面,巴西是全球最大的咖啡供应商,亦是全球物种最丰富的地方,其经济正随著「金砖四国」的概念快速增长,今日已跃居世界第七大经济体。然而,巴西主要城市圣保罗和里约热内卢(里约)均是全球犯罪率最高的城市,甚至不时发生社会动荡。尽管如此,巴西的房地产市场仍然非常兴旺,甚至有说它已经过热。

急剧上升
巴西自2007年宣布取得今年七月世界杯的主办权後,经济便急速发展,情况与英国於2012年成功申办奥运、以及现正准备下届奥运会的日本东京一样。纵使2008年出现了全球金融风暴,巴西亦是最早摆脱金融危机阴霾的国家之一,2010年它更实现了24年来最快的增长,高达7.5%。有人甚至以为这股势头会一直持续到2016年里约举行夏季奥运会为止。可是,过去3年巴西经济明显放缓,国际货币基金(IMF)已下调巴西今明两年的经济增长预测,分别是2%及2.9%。看来就算有再多的盛事亦难以提振巴西的经济。

巴西采取混合型经济发展模式,主要增长来自资源、农业、制造业和比重不断上升的服务及旅游业。巴西经济发展最大问题在於贪污,近七成现有企业认同贪污是巴西最大的营商障碍。此外,巴西的贫穷问题亦很严重,有四分一人口生活在贫穷线之下。

然而,随著巴西的中产阶层收入越来越多,加上现时市场息口处於低位,不少有能力供款的人士都会置业。海外投资者有见及当地物业价值持续上升亦蜂拥而至。今年一月,国际清算银行(Bank for International Settlements)指出巴西物业自2008年至2013年5年间上涨了超过120%之多,较香港的101%还要高,其中圣保罗及里约的涨幅最大。若根据今年5月巴西官方的FIPE-ZAP住屋指数,两地物业上升的幅度更大,分别达200%及250%。虽然增幅惊人,但当地物业市场自2012年起已开始回落,去年增长约9%,今年以来亦只上升7%。随著当地经济略为放缓,投资者的入市态度因楼价过高而转趋观望,令人不禁担忧泡沫的出现。

之前曾预测美国房地产泡沫的诺贝尔经济学家Robert Shiller对巴西市场形成泡沫甚表忧心。不过,亦有部份人士认为巴西市场主要是用家市场,加上物业贷款仅占国内生产总值(GDP)一成以下,故此对市场发展仍然非常乐观。无论如何,现时巴西经济正在放缓,息口亦有上升之势,确实为物业市场留下隐忧。
一路向南

那麽,早已进入巴西物业市场的投资者今日是否应该离场?巴西前财政部长兼Tendencias顾问公司创办人Mailson da Nobrega对Shiller的言论未敢苟同。他认为房产泡沫是因信贷膨涨而造成的,而这次推高巴西房价的源头不在於信贷,而是供求失衡所至。

第一太平戴维斯环球研究部副总监Paul Tostevin指出按国际标准计,圣保罗和里约的回报率是高的,这反映出市场的租赁需求强劲。此外,虽然价格增长幅度已由2011年的高位回落,但增长依然强劲,里约和圣保罗两地的按年增长达双位数字。不过,Tostevin也暗示市场急速扩张的动力确实来自宽松的信贷。虽然近期息口上升之势已使扩张情况有所收敛,但随著中产人数不断增加,加上政府对这行业不断作出投资,他相信如能好好控制泡沫的出现,市场的增长空间仍然很大。

事实上,对於投资者来说,投资巴西物业相对简单。海外投资者除了禁止购买大型农场,或沿海/岛被视为「军事敏感」的土地外,可以自由购买拥永久业权物业,但仍须缴纳政府税项。

至於选址方面,巴西的海岸线长达7,500公里,而且有不少壮观的建筑物,每年吸引不少游人到访。故此环球买家大多喜欢购买度假屋。富裕的巴西人对豪华度假屋的需求很大,例如Bahia的Trancoso及里约的Buzios。这两个地方虽然面积细小,不太起眼,却有不少历史建筑物及文化,著名影星Brigitte Bardot也经常到此度假,是近期备受国际投资者注目的地方。