今年一如狄更斯所言:「這是最好的時代,也是最壞的時代。」種種原因傳來連番壞消息,但在樓市方面出現了數道曙光,形成好壞參半局面。

好:放寬按揭比率

政府向購買1,000萬港元以下單位的首次置業人士放寬按揭比率,市場分析員普遍認為有助釋放被壓抑的置業需求,而降低首期亦有助釋放二手市場大量潛在供應,部分價格較低地區吸引首置人士,有望刺激樓市成交。

放寬按揭比率吸引首置人士

壞:社會矛盾急劇惡化

高力國際及萊坊均認為香港社會動盪,以及環球宏觀因素是今年最大挑戰。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示:「中美貿易戰拉鋸,加上香港有史以來最大的政治危機,令本地樓市大受衝擊,不論任何類型市場,普通情緒偏差。9月份住宅樓價錄得自2018年12月以來最大跌幅;零售市場則影響最大,銷售額大跌,不少商店結業。寫字樓市場租賃活動十分疲弱,租金持續下滑。」中環商廈空置率(由歷史新低)開始上升,第三季租金較前一季度下調3.7%,但這卻有利於現有租戶在續租時還價,以及即將來港物色寫字樓空間的公司。

好:住宅地供應增加

除了降低按揭成數,行政長官林鄭月娥在施政報告提出數個增加土地供應的主要措施,而當中最重要的是《收回土地條例》,可徵用700公頃私人土地作公共用途,包括450公頃的棕地及私人土地。然而,落實計劃需經歷漫長時間,目前香港人只可期待未來三年推出10,000個新的過渡房屋;公私營房屋比例調至七三比;新一輪居者有其屋計劃供應55,000個單位。

壞:零售陷入冰封

旅遊業指訪港旅客人數下滑(較2018年第三季減少23%),對業界造成極大傷害,酒店入住率只有65%,較以往低20%。今年截至目前為止,零售額下調17.2%。雖然國際品牌仍視香港為主要消費者市場(部分品牌如連鎖快餐店Five Guys及大型百貨店驚安之殿堂業績良好),但一線街舖租金下滑(跌7%),擴充計劃需暫時擱置。截至6月,高緯環球研究報告顯示銅鑼灣零售店租金仍是全球之冠,在商言商,目前市道是承租一線街舖的好時機。

好:刺激本地經濟

往好的方面想,五星級酒店價格從沒如此便宜過,對港人而言是歡度周末的首選;另外,零售業沒有了旅客,便集中吸引本地消費者,商場實行糅合「購物與娛樂」、「購物與藝術」及「休閒與生活」的零售概念,K11 MUSEA或許是當中表表者,推出其富前瞻性的藝術與購物體驗;荃灣的荃新天地、東涌的東薈城及其他商場則注入更多富教育性、互動性的元素,以及增添體驗性設施。

好:工廈投資持續

雖然中美貿易戰越演越烈,但今年本地工廈物業成交卻相對穩健,儘管11月份貿易總額下調8%,但因貨倉供不應求,租金仍可保持平穩。另一方面,活化工廈政策2.0減少了整體工廈供應,促使業主繼續持貨,或等待時機改為商業用途。

好: 豪宅及一手市場抗跌力強

儘管整體氣氛疲弱,部分地產商在秋季前推出新項目,反應熱烈,預期不少折扣單位在空置稅實行前推出市場,對於手持充裕現金的投資者,豪宅物業是最佳選擇,最近更有破紀錄成交,在聶高信山、大潭道45號、渣甸山的物業銷售,每平方呎價達85,000港元,售價達10億港元。紀言迅表示:「根據公司相關價格研究顯示,豪宅售價不易受經濟環境影響,因此不會大上大落。」