當行政長官林鄭月娥於10月16日宣讀任內第三份施政報告時,香港正面對中美貿易戰、示威活動持續、經濟疲弱、失業率攀升、樓價高企等重重困境。為此,施政報告羅列了200項措施應付艱鉅的一年。

2019年的施政報告大部份集中在房屋供應方面,以及如何增加短期及長期供應,部分建議得到支持。高力國際認為:「報告中的措施會使買家再次活躍。」而世邦魏理仕則表示建議中的《收回土地條例》:「就長遠土地供應而言是走對方向。」

林鄭亦表明貸按揭成數將會重回以往水平,一位不願透露姓名的西營盤地產代理表示:「重回九成按揭,預計令更多人考慮置業,但樓價再度飆升,以目前經濟環境看,不知道對沒足夠預算的人有沒有真正幫助,投資者或會再度入市,但現時未清楚他們的去向。」

土地徵用

今年施政報告有大量針對因房屋問題而引發「民怨」的措施,儘管一切已姍姍來遲,許多人更認為是偏離常規。其中一項是《收回土地條例》,即收回私人土地作公共用途,不管人們對官商勾結的看法如何,擁有大量土地儲備的發展商從未協助解決土地短缺問題。《收回土地條例》的部份內容涉及政府將徵用總面積達700公頃的私人土地,當中包括450公頃私人擁有的棕地(如元朗屏山及屯門藍地)及寮屋區(如牛池灣、茶果嶺及竹園)。

雖然世邦魏理仕認同此項政策,但其大灣區及香港研究部主管陳錦平表示:「由收回土地至可作住宅發展的過程漫長,對短中期土地供應並無幫助。」另一措施是承諾在未來三年斥資50億元興建10,000個新的過渡房屋單位,給予公屋輪候冊上的準買家;此外,公私營房屋將調整至7:3比例,又會加快租者置其屋計劃,供應42,000個未出售單位(分別位於39個屋)、增加「白居二」市場配額、增加「居者有其屋計劃」及「綠表置居計劃」的單位數目(12,000個單位),以及推出新一輪的港人首次置業計劃。另外還有資助低收入家庭及學生、稅務寬減、內地發展政策、減免隧道費等紓困及刺激經濟措施。

步步為營

然而,最令人關注要數針對首次置業人士的樓市措施,首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元,只適用於二手市場。高力預計二手市場將會復甦,但二手樓價在上季逐步下滑。他說:「因此價格不會突然上漲,因為報告中的利好消息與市場低迷情緒剛好互相抵消。」

仲量聯行香港主席曾煥平表示:「買家會轉向考慮供應充裕、價錢較便宜的二手物業。」與此同時,樓價亦受微觀及宏觀經濟、以至社會氣氛所影響。他說:「綜合各方因素,包括資助房屋供應
增加,放寬按揭成數的好消息將會被抵消。樓價會繼續下調。」

世邦魏理仕的陳錦全認同西營盤物業代理的看法,他說:「有關措施可推高購買需求,令中小型單位價格上升,在經濟放緩情況下,有助減低樓價下行壓力。」然而,負資產及不斷上升的私人債務令人擔憂,許多準買家未必能通過銀行壓力測試,因違約風險甚高。

工商物業與房屋對香港未來同樣舉足輕重,但林鄭在處理工商物業的土地供應方面顯然做得不足,幾乎所有分析師一致認同。報告其中一項建議是把工廈重建為公共房屋,但這會減少超過100萬平方呎(實用面積)的商業用地。高力國際表示:「發展棕地作住宅用途需要重新安置本來在棕地經營的物流業,這會令本來已捉襟見肘的貨倉市場雪上加霜。再者,施政報告對日漸式微的經濟支柱著墨甚少,對工商業的未來亦沒有任何遠見,物業投資者應謹慎行事,不要抱太大期望。」