非洲物業市場 穩步上揚非洲向來給人不穩定的印象,《經濟學人》曾指非洲前途一片灰暗。事實上,非洲佔全球陸地的四分之一,佔全球總人口的15%,在全球地位舉足輕重,可惜這個大陸板塊卻因人們的無知、偏見和認識不足(非洲至今在世界地圖上的面積仍然不合比例的小)而蒙上污名。當然,非洲各國之間也有利益衝突,但不致於爆發戰爭。非洲的發展日益蓬勃,逐漸成為世界焦點。

沉睡的巨人
非洲有54個獨立國家,地域遼闊,資源豐富,人口亦是世界各地之中最年輕,可謂生機處處,朝氣勃勃。可惜,不完善的規劃、教育和基礎設施,加上腐敗和殖民主義的負面影響,使非洲無法發展成為發達地區。然而,非洲的局面正逐漸改變。近年,無數中國企業已加大非洲的投資額度,中國逐步躍升為非洲最大的海外投資國,不過,不少人批評外商破壞了非洲的生態環境及野生動物的棲息地,並且剝削當地勞工。

萊坊《2013年非洲報告》指:「千禧年以來,非洲的經濟增長持續強勁。其經濟活力和財富增長,備受世人注目。自2000年起,非洲的國民生產總值平均每年增長5%,其中表現最佳的國家,例如津巴布韋(Zimbabwe),預計到2017年有超過11%的增長;莫桑比克(Mozambique)及贊比亞(Zambia)則分別接近10%及8%;而尼日利亞(Nigeria)亦超過6%。

非洲的財富在於其豐富的資源、發展迅速的金融服務、持續增長的旅遊業。這些資源散佈在非洲各個大陸:石油藏於西部地區(如安哥拉和尼日利亞);銅藏於贊比亞;鑽石藏於剛果;南非的製造業最發達;而採礦業則遍布整個非洲。但國外投資者和企業逐漸明白到不能將非洲各國視為一體,各地的產業資源亦成為爭奪的目標,因而帶動了非洲各國的房地產市場,引起物業投資者的興趣。

經濟向好
由於流動通訊業的成本較低及較易落實,因此在非洲迅速興起,帶領經濟步向前所未有的繁榮,更推動資訊科技業蒸蒸日上。萊坊指出:「非洲科技界的發展提升了對辦公室的需求,租戶包括大型跨國企業如IBM和甲骨文,以及非洲電訊業巨頭,例如MTN和肯亞的Safaricom公司。」萊坊留意到,「流動革命」促使訊息和服務更流通,帶動國民生產總值扶搖直上,結果令寫字樓市場日益暢旺。在安哥拉(Angola)首都羅安達(Luanda),優質寫字樓的月租高達每平方米150美元,甚至比倫敦、香港和紐約的更高,此外,拉各斯(Lagos)、尼日利亞首都阿布賈(Abuja)、阿爾及爾(Algiers)、阿爾及利亞(Algeria)和開羅(Cairo)的月租均為50美元以上。而不斷增加的中產階級也有助吸引投資者。

然而,不同的地區有其獨特的魅力,例如,個人買家期望在發達城市購買度假屋或出租物業。Pam Golding Properties經理Pierre Hollander指,納米比亞(Namibia)的政局在非洲各國中相對穩定。經濟穩定和具戰略價值及現代化的港口沃爾維斯灣(Walvis Bay),使納米比亞深受投資者歡迎。目前,在納米比亞首都溫得和克(Windhoek),一間一房至三房的單位售價約為150萬至300萬納米比亞元(即港幣100至220萬),銷售情況理想。他續說:「在斯瓦科普蒙德(Swakopmund),一間兩房或三房的單位只需約120萬至160萬納米比亞元,可謂物超所值。」

南非多年來皆是著名度假勝地,政治環境未有打擊當地旅遊業,而開普敦更可比擬歐洲任何旅遊熱點,與之平分秋色。Pam Golding Properties南非區域經理Basil Moraitis闡述:「大西洋沿岸地區,尤其是位於克利夫頓內特爾頓路(Nettleton Road in Clifton)山上、班特里灣(Bantry Bay)、弗雷奈(Fresnaye),以及位處維多利亞和阿爾弗雷德的海濱豪宅,對當地人以至國際超級富豪均是優越的地點。」在這些地區,特色豪宅的售價已突破100萬南非蘭特(約港幣7,200萬)。

肯亞正被全力打造為非洲的科技中心,但近來卻備受國內暴力襲擊事件困擾。不過,Pam Golding Properties肯亞銷售和營運經理Shafana Rajani-Kanani認為,雖然暴力襲擊嚴重打擊海濱地區的旅遊業,但房地產市場卻未受影響。原因是高利率迫使潛在買家轉買為租,因此樓價持續高企。他表示:「由於需求遠超供應,以及中產階級崛起,預計樓價將進一步上揚。儘管不少投資者均暫緩購買出租物業,但發展商及土地投機者仍對房地產市場充滿興趣。」

市場對外開放
非洲需要大量投資者的支持,因此在大部分地區購買物業或土地均比預期中簡單。Pierre Hollander指出,除非買家打算購買農地,否則納米比亞對海外買家沒有任何限制。海外投資者在肯亞購買房產並不難,只需要向肯亞稅務局申請個人納稅識別號。他補充說:「唯一的限制是外籍人士持有的物業最多只有99年租期,但可再續期。」南非的法制完善,對非居民買家購房並無限制,物業擁有權清晰,足以保障海外買家的權益。

撇除南非,雖然非洲其他的房地產市場增長迅速,但投資仍處於起步階段。然而,萊坊的報告給予樂觀的評價,肯定了非洲的巨大潛力,但亦提醒投資者做好風險管理。南非將仍然是外資進入非洲市場的門戶,而博茨瓦納(Botswana)和納米比亞則是低風險的投資地,至於發展迅速的肯亞、安哥拉和尼日利亞亦大有機會成為投資熱點。萊坊在總結中指出:「非洲長遠的前景一片光明。非洲的人口龐大、持續增長,且日益富裕,世界上其他國家在未來數十年亦難以與之匹敵。」