上車難、供樓難的問題,已經令香港再一次成為「世界之最」,不過這個「世界之最」是香港成為全球最難負擔的樓市,不吃不渴也要花上19.4年的收入才儲到足夠的錢買樓,無可否認,即使向銀行承造按揭,按揭年期長達30年,假設30歲成功上車,供足30年樓就剛好退休,換言之花上大半生押注於房屋身上。

難怪會有人將負擔比率稱為「樓市痛苦指數」,所謂的樓市痛苦指數是將平均樓價與市民的平均收入作比較標準,換言之是以一個「標準單位」的平均樓價相當於中等收入家庭年收入的多少倍。 國際性研究機構Demographia已經自2005年開始,連續14年發表全球房屋負擔比率的調查(14th Annual Demographia International Housing Affordability Survey),而有關調查便是以「樓市痛苦指數」作全球主要城市的樓價比較。

根據最新發表報告,香港已經連續八年,負擔比率冠絕全球,按去年第三季的數字以而言,當時本港樓價中位數已升至619.2萬元,而家庭稅前年收入息中位數為31.9萬元,痛苦指數由去年的18.1倍升至19.4倍,比起16年的19倍還要高,按此計算即使不吃不穿,每月不用一分一亳,也要花盡19年以上的家庭入息才成功購入單位。

另外按有關研究機構的標準,將全球房屋負擔比率分成4個水平,痛苦指數於3倍以下列作可負擔水平,3.1至4倍列為中度未能負擔,1.4至5倍為屬嚴重未能負擔水平,5倍屬於最高的極嚴重級別。綜合去年調查的全球293個城市中,共有26個城市列作樓價最難以負擔的極嚴重水平,澳洲悉尼繼續以12.9倍,位居全球最難負擔的第二位,而加拿大溫哥華以12.6倍排第三位。

無可否認,近年來整體樓價持續飊升,升幅亦遠高於打工仔人工的加幅,上車難、置業難已經是不爭的事實,不過樓價難以負擔,亦並不代表無人買得起,事實上即使過去八年,本港一直都是全球樓價最難負擔的城市,不過市場購買力仍然十分強勁,市民負擔能力同市場的實際購買能力亦完全分開。

盡管目前樓價確實高到一個較難負擔的水平,但市場上仍有不少買得起樓的人,以金管局最新提供現時銀行存款總額高達約12萬6800億元,人均存款總額高達170多萬元,這個情況多少是因為隨著戰後嬰兒潮的一代已陸續退休,並已累積一定財富及資產,難怪現時不少年青人置業,最終都是「靠父幹」才能上車。

Q房網香港董事總經理 陳坤興