在亞太區投資的關鍵是流動資金,資金充裕的主權基金和機構基金紛紛在區內重投大量資金,重新去評定風險和回報,具增值潛力的物業現時大受歡迎,投資者亦開始涉足非傳統的項目。這些改變在影響個人投資者,受到強勁的租金回報所吸引,不少人在曼谷及吉隆坡等城市搶購物業,越來越多買家轉移視線到這些地點,資深投資者也在物色東南亞機遇。

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大趨勢

東南亞人口佔世界的一半,擁有10多種不同文化及語言,維持多元化特色,區內經濟及物業市場在全球冒升得最快。儘管在泰國置業有多項限制,更有軍事政變和聲名狼藉的發展商,但其針對第二家園/退休人士的房地產項目在區內甚受歡迎,成本上漲並沒減慢發展商的步伐,價格仍維持在相對可負擔水平─對港人來說是難以置信的便宜。

高力國際亞洲估價及諮詢服務執行董事兼主管霍嘉禮表示:「目前泰國已非新興市場,真正新興市場的價格更具競爭力。」泰國與馬來西亞仍是區內投資首選,但印尼、菲律賓、柬埔寨、緬甸和越南的崛起,也是值得考慮。

世邦魏理仕新加坡和東南亞研究部主管Desmond Sim補充:「一般而言,這些新興市場,特別是住宅市場,可吸引大量外資。部分投資者率先進場,是為了捕捉領先優勢,又或憧憬新興市場的持續增長勢頭。」但進行這類投資通常要視乎一些條件:安穩政局,以確保投資狀況穩定;落實基礎建設的決心;友善的投資環境,包括在政策及法律方面;熟悉投資地區、現行的商業與個人聯繫,這是過往支持英國、澳洲和加拿大物業買賣的重要因素。

the philippines

何去何從

據羅兵咸永道會計師事務所的《Emerging Trends in Real Estate: Asia Pacific》指出,除了在雅加達和輕軌鐵路沿線的物業外,印尼正面對寫字樓及住宅單位供應過剩(整體寫字樓空置率在2017年為30%)。今年,更多高級物業相繼落成,但對各類投資者而言,政策上有太多限制。另一邊廂,菲律賓市場健康得多,但羅兵咸永道表示:「擔心美國加息以及當地政治問題拖垮投資者的信心。」菲律賓把股票交易所搬到馬尼拉的博尼法西奧環球城,該區有可能變成菲律賓的金絲雀碼頭。

儘管如此,印尼和菲律賓在發展上遇到不少挑戰,首先是買賣限制,其次是惡劣的政治環境。但高力國際霍嘉禮表示:「我不認為投資印尼和菲律賓會較泰國承受更大風險,泰國都有政治問題和對海外業主的規限,雖然菲律賓總統杜特爾特表現高調,但他有一隊很好的經濟團隊。」

羅兵咸永道認為越南的前景十分耀目,當越南走向工業化,不期然會把它與15年前的中國作比較。羅兵咸永道認為在2018年,胡志明市的寫字樓租務增長會是東南亞城市中最強勁,對整體樓價有正面影響,可負擔的中價住宅需求殷切,是精明的投資選擇。但地價飆升,特別在胡志明市,令住宅及寫字樓租金相應提升。再者,某些寬鬆的買賣限制仍在實施,發展商或開始卻步。霍嘉禮留意到:「過去一年海外投資者對越南的興趣大增,今年更成為主要目標,對投資者特別是大型投資者而言,最大的挑戰是要挑選一個具潛力的項目投資。」

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長遠發展

緬甸和柬埔寨仍然是具增長潛力的市場,2015年昂山素姬以大比數當選,帶來新希望,現任總統溫敏放寛寬制裁,亦有助改善緬甸的國際形象,吸引大型酒店集團注資。緬甸擁有2,000公里的海岸線,可進一步發展旅遊業,但現時到緬甸旅遊不如其他東南亞國家那麼自由,而販毒、貪腐和軍隊對政府的影響力亦令人關注。雖然法例容許(直至2016年1月)外籍人士在指定樓宇購買住宅單位(達40%),但條例十分含糊。畢竟,海外物業市場剛在當地萌芽。但即使仰光物業價格下跌(在2014至17年間,豪宅價格下滑41%),緬甸長遠而言仍是充滿機遇。高力國際的Joshua De Las Alas在2017年接受《The Straits Times》訪問時表示:「目前仰光的住宅售價遠高於其他東南亞城市,在短期內是一項高風險投資。」

柬埔寨花了10年時間打造成為新一個投資熱點,當地今年有超過10,000個單位落成,預計住宅市場會有5%升幅。雖然柬埔寨正面對許多跟緬甸相似的挑戰(如環境惡化、貪污、政治不穩),但其經濟增長速度在區內稱冠(過去10年每年約有6%增幅),旅遊業增長強勁。柬埔寨位於一帶一路倡議的版圖上,雖然計劃受到不少批評,加上面對附近泰國和越南的競爭,但柬埔寨的經濟以美金為主、低工資及稅率、自由政策和連接廣大市場,均是吸引投資者的因素。

總括而言,東南亞有各式各樣的市場,由增長緩慢但回報有保證的投資天堂(新加坡)到具增長潛力的新興市場(越南)均應有盡有,投資者只需按可承受的風險作選擇就可以了。正如世邦魏理仕的Desmond Sim的簡潔總結:「各取所需吧!」