Australia Perth birds eye view

跟其他地方一樣,澳洲陷入矛盾局面:海外投資者在悉尼及墨爾本等熱門市場尋找機遇,當地居民則在尋找可負擔得起的居所。正當悉尼、墨爾本,還有迅速冒起的布里斯本和首都坎培拉同樣面對樓價飆升和負擔能力等問題時,遠至西澳的珀斯和北領地的達爾文,可能是澳洲的另一焦點。

Australia Perth boardwalk

收緊樓按

面對樓價高昂與置業艱難,澳洲審慎監管局 (APRA) 於2017年3月推出新的貸款規例,以針對利率在歷史低位下樓價與家庭債務攀升與收入增長放緩等問題;另一個目的是要控制樓價增長速度,投資者的強大需求日漸損害首置買家及年輕家庭的利益。新措施規定所有新敘造的樓宇按揭只限30%的利息貸款;按揭成數達八成時要減少貸款額;以及禁止高風險借貸等等。新措施要求借款人在較高利率情況下仍具備償還利息和貸款的能力,因此物業所在地是重要的影響因素。

CoreLogic的12月份研究顯示2017年的澳洲樓價下跌2.3%,是自2015年5月以來最輕微的按年跌幅;另一邊廂,以下城市在2017年的樓價則按年上升:荷伯特(12.3%)、墨爾本(8.9%)、布里斯本(2.4%,以正增長數值計算,增幅偏低)。與此同時,瑞銀首席經濟學家George Tharenou向美國廣播公司表示2018年的澳洲市場會以「更嚴厲的宏觀審慎政策」主導,意味著借貸受到限制。

仲量聯行澳洲研究部總監Leigh Warner認同有關說法:「APRA的新措施令融資條件變得苛刻,特別是利息貸款的融資,對澳洲市場的投資需求造成一定影響。投資氣氛熾熱的市場如東岸的悉尼和墨爾本自然受到最大影響,其次是布里斯本,至於珀斯和達爾文所受的影響相對輕微。當東岸熱門市場出現冷卻情況,投資者自然著眼於其他回報較佳的市場。」

Australia Darwin

西岸樓市

倘若APRA再没沒進一步的壓市措施,SQM研究預計西澳珀斯的2018年增幅可高達4%,澳元兌美元的匯率亦可維持穩定(現時1澳元兌77仙美元),邊際利率可望上升。珀斯是在2017年樓價錄得跌幅的兩個地區首府之一,達到2.3%。然而,西澳經濟已漸趨穩定,2010至2014年間,珀斯增長最為強勁,當地的開採業差不多可以支撐整個城市,雖未知出口高峰期何時再現,但預計2018年的經濟情況將有所改善。

Warner說:「過去數年能源投資撤走,珀斯和達爾文的生活變得艱苦,工人也跟著離開,但這種日子快將結束,未來數年經濟前景樂觀,包括能源業。」他估計勞動力不足(珀斯人口停滯不前是主要的負面因素)可能得到紓緩,形成對住房的需求。

2017年第四季,萊坊數據顯示悉尼樓價中位數為741,000澳元(460萬港元)、墨爾本為490,000澳元、布里斯本380,000澳元、坎培拉429,000澳元,珀斯僅僅超過362,000澳元(230萬港元),是澳洲樓價最易負擔的城市,只有荷伯特(295,000澳元)和阿德萊德(313,000澳元)兩個城市的樓價較珀斯低。有傳投資者對二線城市的需求上升,這一點不足為奇。Warner補充:「相比澳洲其他市場,這些市場更物有所值,吸引海外投資,『珀斯和達爾文』兩地樓市在未來數年將穩步上揚。」

Australia Sydney

北方明燈

澳洲北端的達爾文是另一個於去年錄得跌幅的地區首府,跌幅高達6.5%。自2014年高峰期回落後,達爾文的樓價累計跌幅達21.5%。SQM預測為4%跌幅,樓價中位數為445,000澳元,較阿德萊德及荷伯特高。一如珀斯,達爾文的經濟以能源業和建築業為主,自耗資達450億澳元的日資Ichthys天然氣開採項目竣工以來,當地房屋需求銳減,同時令樓價、租金和入住率回軟。

現時投資者的焦點在珀斯,但兩個城市的價格相比起一線城市仍在上調,前景十分樂觀。達爾文是帝汶海上新興的石油工業港口,兩個城市已走出陰霾,兩地的「反周期入市機遇」備受投資者青睞。

Warner認為入市價格低與回報率高,易造成空置率高企現象,長時間的真空期是當地投資者所要面對的真正風險。但他認為:「許多海外投資者沒有把物業出租,並沒受到空置率所影響。對離岸投資者而言,最大的影響是各地州政府對海外買家徵收的額外印花稅。」自2019年1月起,西澳將實施4%的徵稅,北領地卻沒有這項收費。但維多利亞州或新南威爾斯州的印花稅為8%(香港高達15%),即表示在珀斯及達爾文兩地置業成本低約 8%。Warner總結道:「投資這些市場可減省成本。」這樣的事發生在全球其中一個最昂貴的市場,確是讓人心動。