施政報告提出多項土地房屋措施的觸目程度,都遠不及放寬二按,因為相比於那些修修補補的資助撥款,或者遙不可及的土地供應,這是政府一定能夠實行得到,以及一定能夠影響樓市的。作為已經擁有物業,或者打算買樓的人,最好就留意政策怎樣影響到整體樓市和個別的板塊。

在四個多月的社會不穩之下,股市和樓市的確有些調整,甚至到實體經濟如旅遊、零售、飲食等本土行業更是大幅插水,於是便有人期望樓價也要顯著調整,然則除了商舖的跌幅比較明顯之外,代表私人住宅的中原指數調整幅度有限。其中一種解釋是在供應短缺,加上辣招綁著二手樓供應之下,在市場上的二手盤根本就不多,有出有入而價格沒有大跌,已經反映了一定的承接力。

現在雖然不是放寬銀行按揭,卻是對首次置業人士影響更大的二按,以及特首講到明的換樓買家,分別可以享用的九成和八成按揭,相關的物業金額上限分別提升到800萬和1,000萬。說得更貼地的是:第一次買樓而只有一成首期可以買400-800萬之間的樓;想換樓的人士只要拿出兩成首期,就可以買到600-1,000萬的樓,餘下的錢可以袋住先。

再用不同金額樓價作比較,400萬以下是完全不變的,400-600萬之間首期由兩成減少至一成,600-800萬物業首期由沒有二按的四成減少到一成,800-1,000萬由六成至五成(因為貸款上限500萬)減少到兩成。簡而言之就是銀碼越大,首期的下降幅度就越高。

結果形成之前因為要配合九成按揭上限的納米樓將會成為受害者,因為不夠首期的人選擇多了,自然追求面積更大的單位;中價樓則因為首期不同程度的縮減,令到不同供樓能力的人不會因為首期不足而無法上車或換樓,至於換樓人士,動用較少的資金就能夠完成心願,甚至可能有錢落袋。

當然,物業金額是動態的,在樓價上升預期之下,同一個單位按揭成數也會因為樓價上而縮減,可以預期購買力將會集中在600-800萬這個水平,直到升上1,000萬的頂位。理論上380萬的樓可以升上420萬的,然則人們夠收入不夠首期,為甚麼不用新增的二按去買更大的單位呢?那就真的應驗了湯文亮博士所講的「細價樓爆煲論」:因為發展商都不用再興建細價樓來遷就市場了。