一如所料,新盤受到資金轉投股票和新冠肺炎新一輪打擊下,7月份一手及二手氣氛轉淡下來;但看最近樓市形勢和發展商的部署,雖然減慢推盤步伐,惟樓價仍然可以在現價位上落,上落幅度很視乎整體經濟表現是否真的倒下來,假若仍只是短暫波動,無損樓價,只不過交投量較呆滯罷了。

老樓認為有新四大因素支撐樓市,有機有危。圖為帝御‧金灣周末時銷售現場情況。

入行時前輩所指、最影響樓市的四大因素已被改變了,包括新樓供應量、失業率、利率走勢和供樓負擔比率,在過去12年已不再合時,換過來便是資金流、新增需求、北水南調和中港政策新四項,在過去十多年一直主宰香港樓市。

資金流還要看聯繫匯率,每當新資金進出香港影響港元拆息,如最近金管局已先後入市投放港元,反映有資金流入香港,無論是股票和樓市皆充資龐大資金鏈,港匯持續強勢令投資氣氛膨脹。

新增需求主要來自公屋戶分支家庭,2003年後的來港單程戶已低價租公屋,並且分享過去10年香港經濟蓬勃的成果。

第二代在香港土生土長,當然儲了那麼錢自然會考慮為他們置業,落地生根,而且每日單程證政策不變,每年新增家庭無數;加上合適婚年齡組合,每年起碼新增不少於20,000個需求,連同本地原有需求和換樓家庭,支撐樓價。

北水南調一直是撐起樓市的渠道,如2003年放寬的內地投資移民,即時把樓價止跌回升;加上大量公私營企業來港上市,造就資金來港買樓,先令豪宅起飛後,再帶動中小型住宅樓價,在過去10 多年,中間調整期只是少回大漲,曾有新盤銷售中,此類來港北水所佔比率超過五成,而且更是連環掃入多批新建豪宅,令到投資氣氛火熱,氣勢一時無倆。

中港政策也在回歸23年後更走得更接近,多個已宣佈和醞釀的金融政策快將落實,吸引往後來港的資金將會更多,資金一體化料將增加投資樓市,坊間指若疫情放緩,內地資金將重來投資買樓,若然成事,對香港樓市既喜且憂,樓價將重臨瘋價年代。

不過,亦正因為內地與香港經濟融合,正所謂一脈相承,一旦內地經濟出現任何下滑,對香港樓市即時有反應;加上近年地緣政治關係微妙,全球受新冠肺炎打擊,保護主義大大抬頭,同時中美兩大經濟體隨時步入「新冷戰」時代,對樓市影響不可看輕。

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