各類投資者均首選亞太區為今年安全投資地,但這個全球都看好的地區,其實存在不少暗湧。

地產市場有其週期發展規律,踏入2020年,已感到市場正在轉向,但未來走勢難以預測。今年是美國總統選舉年,全球焦點將放在特朗普身上,他如何應對貿易戰,勢影響亞太市場表現。另一方面,中國經濟放緩情況逐漸浮現,雖不至於陷入危機,但政策上的轉變或促使印度躍升為熱門投資地。

羅兵咸永道在其《2020年亞太區房地產市場新興趨勢報告》中,指「隨著目前地產週期步向完結,持有亞太物業的投資者加快轉向流動性高、防禦力強的主要市場,新興經濟體表現正在減弱。」羅兵咸永道選出新加坡、東京、悉尼、墨爾本及胡志明市為今年五大理想機構投資地,認為前四個市場規模大且成熟穩健,至於胡志明市則受惠於越南經濟及人口強勁增長,同時能複製中國生產模式,足以抵銷市場透明度不足(逐步改善中)及資金流向問題(進入豪宅市場多於中小型市場)等不利因素。報告指,香港於22個城市中敬陪末座。

羅兵咸永道對香港前景不樂觀,但不少人把商廈與零售市場出現的不穩因素視作宏觀週期性變動,而示威浪潮剛好在這期間發生。萊坊預測今年寫字樓租金下跌,營商氣氛仍然審慎,只是審慎而已。萊坊12月研究報告指出:「許多租戶加強控制成本,市場持續不穩定,但亦有公司因時制宜,設法適應本港市場新格局。因此,租金大幅下跌不太可能出現,預計整體租金會跌6至8%。」中小型住宅同步下滑,但並非1997年的大跌市。至於放寬樓宇按揭可望帶動二手市場氣氛,尤其是600萬至800萬港元價位物業。

新加坡市場穩健,尤其在豪宅及商廈方面,預料獲香港投資者垂青。受惠於區域性融資成本下降及主辦奧運消息所刺激,日本東京仍然是五大最佳投資地。日本新民宿法例規管Airbnb營運,東京接待服務產業生意下挫,但有資深買家卻看準機會入市,憧憬奧運後的銷售市況,當那些倉猝建設及經營不善的新住宿被淘汰後,便是增長的開始。

悉尼和墨爾本仍是澳洲最受投資者歡迎的城市,但布里斯本再次展現其吸引力,預計未來三年樓價升幅可達20%。憑藉良好基建發展、穩定人口增長,加上澳洲央行12月降息及匯率優勢,令布里斯本吸引力超越其他熱門城市。

新興市場放緩

馬尼拉及雅加達過去經常見於羅兵咸永道的投資名單上,但多方面因素令兩地前景遭看淡。市場憂慮美國經濟衰退,投資者因擔心新興市場將首當其衝而卻步。另一邊廂,中國二線城市表現下滑,幸而大灣區及周邊基建發展日趨成熟(儘管香港為連結樞紐之一),預計深圳及廣州等南方城市表現將較北京及上海理想。因應中國樓價增長放慢,有意投資大灣區的香港人可享較寬鬆購買條款。萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀言迅說:「受惠於基建發展及目前樓價回軟等因素,中山、江門、珠海及東莞有可觀的增長潛力,預計大灣區城市樓價隨著運輸連接改善而上升3至5%。」

次大陸崛起

印度經過了2019年的不景氣後,今年似乎有回暖跡象。當地市場投資者主要是機構及持印度護照人士,但該國龐大中產群正冒起中,在亞洲更是數一數二,影響力不容忽視。目前印度在發展上幾乎是依靠自身發展,但整體增長仍受到本地消費下降、投資氣氛淡靜、全球經濟前景未明等因素拖累。去年,印度推出一系列政策推動市場發展,包括寬減企業稅、鬆綁外國直接投資限制,特別是零售品牌,又為首置買家提供稅務寬免。

印度的成功很大程度上有賴於資訊科技,以及製藥及生物科技等新興行業,有專家於2013年時,預測後者總值於今年可達500億美元(約3,900億港元)。新政策的實施,加上環境保育意識的提升(印度同意2016年11月的巴黎協定),以及市場焦點重回大眾住宅,很可能使印度成為今年黑馬,跑贏眾多投資市場。

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