sri lanka

斯里蘭卡於2009年結束內戰,據當時統計,死傷人數達20萬人,仇恨揮之不去,造成的損失約為當時國民生產總值的五倍。然而,這個島國卻有令人屏息的自然景致,清澈蔚藍的印度洋、孟加拉灣和馬納爾灣就在毗鄰,水清沙幼的海灘數之不盡,更有深厚的歷史底蘊,遺憾只有少數旅客前來。最近這個國家的置業條例有所改變,加上新任總統主張對外發展,正逐步吸引外資流入當地物業市場,在東南亞形成一股新興投資勢力。

機遇處處

首先,不要誤以為這個島國與鄰近的印度相似,這顆落在印度洋上的明珠,其旅遊業在未來必有蓬勃發展,其服務型經濟也在欣欣向榮。當地的樂觀情緒源於2015年大選,Maithripala Sirisena當上了總統,南部多了外國人聚居,甚至開辦了一間國際學校。過去五年,旅遊業增長強勁,平均增幅達14%(2016年有26%的旅客為華裔人士),五星級酒店品牌(Shangri-La、Starwood、Hyatt、Movenpick)紛紛在當地開設酒店,新推出的電子簽證促進旅客到訪。國民生產總值方面,今年斯里蘭卡的平均增幅為5%,較新加坡為佳,與馬來西亞看齊。斯國人口十分年青(中位數為32歲),人民受過教育;當地嚴厲打擊貪污、看重人文發展、房地產透明度高,以上種種令該國表現突飛猛進。

改善基建設施、友善的經濟政策、放寬物業擁有權,均有助提升外國直接投資(FDI),但斯里蘭卡還需要更多的招商引資。仲量聯行於2017年發表的《Sri Lanka: Land of Real Estate Opportunities》表示斯里蘭卡的金融中心科倫多(該國首都為斯里賈亞瓦德納普拉科泰)需要更多的甲級寫字樓,與內地合資經營的270公頃港口城市(科倫多國際金融城)雖然備受爭議,但長遠可解決這個問題。仲量聯行斯里蘭卡董事總經理Steven Mayes以基建投資為例表示:「正當印度、日本及俄羅斯競逐經濟排名及發展機遇,科倫多也在不斷冒升,有望成為下一個商貿投資熱點。」斯里蘭卡政府善用其重要的地緣政治因素,並為主要投資者帶來低成本/高技術的勞動人口。

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當地中產階級和年輕人口支撐著市區的物業市場,不過,增建可負擔房屋和城市化發展是市區重建局現時面對的最大挑戰,他們要在2020年前拆卸市內棚屋(現時該國有一半人口居住在棚屋),目標是以出售土地予發展商的收益建造公共房屋。然而,仲量聯行質疑偏低的利潤會令地產商卻步;同時土地價格增加,亦會削弱負擔能力。目前,位於科倫多優越地段(01、02、領使館區07)的高尚住宅每平方呎價約為450至600美元(3,500至4,700港元),較同類型市場價格昂貴,原因是資金充裕的斯里蘭卡投資者炒賣物業,以及建築成本上升所致。

旅遊前景

Mayes認為現時在斯里蘭卡的投資出現兩極化,既有企業受金融城的潛力所吸引,亦有逐步完善的貿易協議促進商貿夥伴的投資。毫無疑問,酒店業為機構及個人投資者提供大量機遇。在斯里蘭卡的2018年財政預算案中,當局放寬外國投資者購買物業(最多樓高四層),有效消除購買永久或租賃業權別墅的限制,但當地朝令夕改的政策不時令海外買家卻步。Mayes表示:「儘管新規例未有帶來顯著改善,但2018年的預算案動議由4月1日起對全新住宅買賣徵收15%增值稅,卻令投資者急於在限期前簽署買賣協議。」有關的徵費最終延期推出,原因是政府並未就有關稅收立法。

位於斯里蘭卡南部的加勒(Galle),現時鋪設了新公路,未來可延伸至馬特勒(Matara)和漢班托塔港(Hambantota)。該區的發展增強了斯里蘭卡的優勢,與傳統的東南亞市場相比,斯里蘭卡顯然沒那麼擠擁。因此,酒店與住宅發展項目相繼落戶南部,Mayes相信隨著機場基建工程開展,以及資源管理日益完善,加勒可持續蓬勃發展。一如泰國、越南和緬甸,斯里蘭卡的旅遊業十分重要,在2017年佔國民生產總值約10%,這島國一旦全力開發其地理、環境及文化優勢,並且融合康提(Kandy)、賈納夫(Jaffna)和東部城市的發展,將可帶來持續增長。

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提到康提,大部份人會記起近期的教派暴力事件。一如世界其他敏感話題,一個小小的衝突也可被誇張說成是戰事的開端。斯里蘭卡也因一個小紛爭而被指內戰重現。真的一觸即發?Mayes認為只是道聽塗說。

他總結道:「最近在康提發生的事件遭傳媒誇大報道,很多人認為發出緊急狀態令和終止全國社交媒體平台運作具有一定程度的政治動機。」如果從旅客及僑居當地的商人數字來看,事件並沒帶來威脅,Mayes認為極端份子只是一小攝人,主張放眼長遠的將來:「省市內的緊張氛圍可能來自商貿壓力,而不是教派問題,亦有人認為政策應落實於改善經濟,而不是加劇宗教衝突。⋯⋯一個負責任的傳媒,在任何一個國家的發展也扮演重要角色,在斯里蘭卡亦如是。更多正面和具報道價值的新聞,有助提升投資氣氛。」