新盤延遲交樓會變成爛尾樓嗎?香港有冇出現過爛尾樓?
新盤延遲交樓會變成爛尾樓嗎?圖為2019年所攝、當時仍在興建中的傲玟。(圖片來源︰發展商)

近期多了新盤項目需要延遲交樓,如內地房地產發展商恒大的屯門恒大‧珺瓏灣第2期,就要把項目的關鍵日期推遲至9月17日,又如高銀集團旗下何文田項目傲玟就要數度延遲交樓,亦有多個買家按機制終止交易,最新進展項目更被地政總署取消預售樓花同意書(下稱售樓紙)。

運輸及房屋局回應指,傲玟發展商在地政總署多次要求下仍未能提交證據,證明財力足以應付超支費用,故取消其售樓紙,發展商不得推出餘下單位,直至取得滿意紙;假如買方認為賣方未有履行有關合約,可考慮向賣方提出民事訴訟。

新盤接二連三出現延遲交樓事件,引發出一個很多買家都沒有想過的問題 – 延遲交樓最後會否變成爛尾樓?香港其實有否出現過爛尾樓事件?

首先回答第一個問題,撇除不能控制的天災,現時一個新盤項目要在香港由延遲交樓,到最終演變為爛尾樓的機會是很低的,因為若果該新盤並非是相對為數很少的舊契項目,發展商在賣樓前就要申請「預售樓花同意書」,其中一個條件是要必先確保有足夠資金發展項目。於此機制下,相關發展商要在指定信託戶口內存入項目所需的建築費,故此就算發展商中途出現財困或清盤,也不能夠自由從戶口提取資金,令到項目一定會有足夠資金繼續按計劃興建。

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若果發展商真的不幸要結業而未能繼續工程,按規定,監管當局亦會為項目尋找清盤人接手管理,而清盤人就會再找其他發展商接管並完成相關項目,免其爛尾;於相關機制下,本港地產市場於過去十多年,嚴格來說並沒有真正發生過爛尾樓事件。

就前述的何文田豪宅項目傲玟,已被地政總署主動取消項目合共379個待售單位的售樓紙,情況極為罕見。發展商強調,有信心該樓盤短期內落成,將調整策略以現樓形式推售,已購入該項目單位的買家,可選擇取消成交,發展商會按照相關條款退回訂金和作出利息補償。位於何文田常盛街17號的傲玟,是由上市公司高銀金融主席潘蘇通私人所持有。

傲玟自2019年11月售出第一個單位後,於被取消售樓紙前累計曾賣出28伙,惟在多次延遲入伙的情況下,有6伙的買家已前後終止買賣,現階段很難估計項目的最後結果會怎樣。資料顯示,全個項目仍有22伙成功售出。項目由6幢分層住宅組成,合共提供401個實用面積823至6681平方呎的單位。

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茵翠豪庭與愛琴灣03年險變爛尾樓

回應第二個問題,香港多年來確實沒有出現過真正的爛尾樓(買家付出了金錢但最終收不到樓)事件,不過,就曾出現過瀕臨爛尾樓事件,事件是發生在2003年,發展商均來集團旗下元朗茵翠豪庭及小欖愛琴灣兩個新盤,出現未有按計劃完工情況,後來被發現懷疑有人監守自盜,茵翠豪庭賣樓套現所得的5億元現金不知所終,與此同時,愛琴灣建築圖則出現問題,令項目一度停工,地政總署更取消了該盤的預售樓花同意書,於停工前,發展商就已出售了約20個單位。

其後均來管理層承認處理失當,並不斷出售資產希望可籌集足夠建築費復工但失敗,兩個新盤要繼續停工,市場更一度擔心兩盤會淪為爛尾樓。於協調下,兩個新盤交由安永接管,並再獲得融資完成工程,小業主於2003年底起陸續收樓。就是因為該瀕臨爛尾樓事件,政府為預售樓花制度加入多項新指引(文章前述的機制),包括規定發展商在申請預售項目時,必須要確保地價已全數支付,及證明有能力支付建築費等,以防止再發生類似事件。

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