2020上半年過去,一如所料,新冠肺炎仍是全球焦點,自2019年底爆發以來,疫情對股市、就業市場、旅遊及學校考試造成打擊,物業市場當然不能幸免,但未至於一沉不起。

2020年亞太區物業市況回顧與展望。

物業概況

自武漢於1月23日封城後,環球地產市場幾近冰封,買賣成交應聲下挫,即使亞太區表現已好過北美及歐洲市場,上半年整體環球市況仍然疲弱。萊坊研究指目前的環境有利於租客、買家以至個別能承受高風險及較有耐性的投資者(市場預期於2021年復甦)。悉尼、雅加達、上海及香港的寫字樓市場目前對企業租客有利;新加坡、馬尼拉、廣州的住宅價格處於跌勢;樓價高企的悉尼、香港、吉隆坡、曼谷及北京,價格逐步喘定。

亞太區市場氣氛在5月前一直偏向審慎,儘管在中國多個地方、日本、台灣及南韓已放寬部分抗疫措施,發展商普遍選擇推遲開售新盤,二手市場睇樓量疏落,但因中國復甦步伐較同區市場快,預期可帶動亞太區整體投資氣氛。上海三月份成交量較本年首兩個月高出260%,深圳則高出262%。

危中有機

機會總是與危機並行,例如在沙士期間入市,曾被視為瘋狂行為,十年過後,那些買家才是能笑到最後的一小撮人。香港高力國際指出酒店業在五個主要亞太地區(香港、新加坡、中國、日本、澳洲)均感受到震盪,其他行業則個別發展。高力數據顯示,年中最具投資價值市場為新加坡、澳洲、香港,料三地本地生產總值可於2021年回復錄得約4%增長,故資產有升值空間。值得留意的資產包括寫字樓、酒店、生物醫學相關物業及工廠,但住宅市場存在隱憂。

新加坡

在新加坡,在家工作的限制令壓抑了購買需求,經濟下行亦帶來不少壓力,減低了買家對住宅物業的入市意欲。澳洲樓市陷入膠著狀態,收入增長受壓,但澳元貶值提升了海外投資者入市意欲。在香港,傳統豪宅市場成為投資客及換樓客的目標,租金及樓價跌至2017年以來新低,仲量聯行數據顯示,今年第二季豪宅樓價較去年第2季高位下跌8.6%,租金亦跌5.8%,主要是外籍租客減少所致。因應社會氣氛、疫情持續、房屋津貼縮減及個人租樓比例增加,不少潛在租客轉向其他房屋

選項(如服務式住宅)。另一邊廂,有業主轉賣為租,亦令市場租盤增加,而隨著更多新盤落成,租金有可能進一步受壓。

香港仲量聯行資本市場部高級董事Henry Mok表示:「豪宅市場表現越來越波動,而交投量取決於市場氣氛,至於大眾市場主要受供求影響,鑑於目前經濟不穩定,可見豪宅市場所承受的價格及租金壓力將較大。」

未來大贏家

據越南高力國際所指,胡志明市今年首季出口收益逾100億美元,預期該國物業市場將受惠於今次疫情。

越南胡志明市

越南的抗疫表現迅速有效,透明度高,感染個案少於300宗,而且沒有死亡個案,該國早於春季尾聲放寬防疫措施,市民重投工作,當地政府向其他國家(美國、英國、意大利、西班牙等)捐贈當地生產的醫療儀器。隨著國際貿易減少對單一供應鏈的依賴,意味著生產成本較具競爭力的越南逐漸受到跨國企業重視,而企業投向越南亦可減少承受中美貿易戰的關稅風險。高力預測市場將會出現新一輪工廠生產線遷移,而越南預期受到國際支持的情況下,經濟增長將遠高於東南亞各國,假如美國、日本及歐洲等大型企業大規模進駐,經濟發展將更為樂觀,對其日益開放及便利投資的物業市場有利好作用。

帝皇地產董事總經理陳卓明表示:「跨國公司遷往越南,大量本地及海外專才對當地優質物業有需求,獲海外資金投資的商業區及有新鐵路覆蓋的地區將會成為熱門投資區域。」