於現市況下,「居屋2020」及「白居二2020」的申請仍錄得最少24倍超額認購,除了是因為實際「上車」需求仍然殷切,近年居屋價格與香港樓價一樣穩步上揚,甚至是「跑贏」私樓,亦是令申請熾熱的原因。公開大學編製的「居屋公開價格指數」顯示,二手居屋樓價自2013年實施「白居二」之後的累計升幅達116.3%,足足是同期私樓升幅的1倍。早前更有調查發現,有業主出售手上居屋「大賺」逾450萬元,居屋已成為「另類投資工具」。

居屋樓價8年累升116%,升幅高私樓1倍居屋。圖為何文田冠德苑。
「居屋2020」
「白居二2020」
居屋樓價8年累升116%,升幅高私樓1倍居屋。圖為何文田冠德苑。

公開大學編製的「居屋公開價格指數」,是以2013年1月作為基準點,選出居屋第二市場50個成交量最多的屋苑作為成份屋苑,並利用特徵價格法分析各成份屋苑呎價,以編製出「居屋公開價格指數」(OUHK HOS index)。按此方法而統計約15年的數據後發現,於「白居二」政策推出至今年6月,相關居屋指數累計上升116%,遠遠拋離同期的CCL升幅51.4%,居屋樓價由措施實施前「跑輸」私樓掉頭變成「跑贏」私樓。

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居屋樓價「跑輸」變「跑贏」,是否就是因為「白居二」政策而令居屋市場出現炒風?公開大學助理教授暨研究員馬耀不就此作出評論,但認為二手居屋價格與私樓樓價折讓收窄,是反映市場需求增加。學院副教授暨公共及研究中心副主任吳志文表示,若再以計量經濟方式並剔除其他因素去分析,白居二措施大約導致同期居屋樓價上升18%,對私樓樓價影響亦有2%。

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居屋二手價格跟隨香港整體樓價大升,令其成為「另類投資工具」已成為不爭事實。據《明報》與本土研究社整理77宗近年解除轉售限制,在居屋第二市場、轉售予「白居二」買家的成交個案,發現每宗平均成交價較原價高近80%,平均每宗成交原業主賺逾240萬元,有青衣綠悠雅苑單位更「炒貴」1.4倍,令原業主大賺458萬元。報道指,房委會2014年底首批復售、今年可投入居二市場的5個居屋項目,截至今年8月錄得27宗轉售,成交價亦較原價高介乎73%至1.13倍。

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