當香港遭受疫情影響、失業率上升,各行各業生意大受打擊之際,樓價應該大幅下跌才符合預期,但事實上,物業市場交投自農曆年過後,卻一個月比一個月暢旺。無論成交量及成交價也在節節上升,當中以1,000萬元以下的上車盤或首次換樓市場,尤其暢旺。

疫情過後,公屋私樓供不應求情況有增無減。圖為黃竹坑站第一至三期項目。

物業需求在疫情下,一定有所影響,只是遞減了的需求仍然遠遠超過供應量,令形勢惡化!翻開報章,今天地產版的要聞是「一手空置稅立法,恐本屆難完成」。根據報導,至今年3月底數字,共有1萬個一手空置單位。如果空置稅通過,發展商要每年付5%樓價,非常可觀,肯定對發展商產生壓力,短期有助供應不足的問題。疫情加上社會運動,立法會停擺,法例雖然已經在2018年6月公佈,接近兩年仍未完成立法。要趕在今年7月完成三讀通過,否則法案就會自動失效。以後又要重新提交,重頭再做,知又要拖至何年何月何日了。

另一項政府重點計劃 – 土地共享計劃,也在5月5日開始接受申請,希望提供誘因給發展商,令農地加快興建公屋及私樓。可惜,至今仍未有任何申請遞交,計劃極可能得不到發展商響應。

至於重願戲「明日大嶼」,需要近萬億費用。在疫情下港府已動用近4千億儲備救市,是否有財力去推動明日大嶼?相信又變成不可能的任務。留待下任特首處理,不了了之的機會極高。

再看看疫情下的私樓動工量,今年首季只有900伙,大幅下跌8成,可預見在未來2023年後,私樓落成量會大打折扣。

除了私樓外,居屋供應也遠遠追不上需求。剛剛公佈今年會開售4個屋苑,共近7,000單位。比計劃中的9,100伙,欠了2,100伙。更重要這7,000伙也是遠期樓花,預計在2023年中入伙。為了確保交數,利用「透支」未來的供應,可見形勢險峻。

雖然疫情、國安法令物業市場蒙上一層陰影,但筆者還是鼓勵有能力、有自住需要的朋友,還是及早上車為妙。香港仍會是一顆東方明珠,在供不應求的形勢、全球放水、低息環境下,樓價仍是易升難跌!