上周黃竹坑「揚海」首度開售188伙,不足5小時便售罄,而投資者比例高達五成或以上,什麼原因令市場反應熱熾?不外乎持續低息效應,用「有錢冇掟使」更為貼切。在過去一年半疫情期,樓市「獨善其身」已經令不少投資者錯過了一次入市黃金機會,接下來假如位置優越的新盤,不愁沒有投資者捧場。

投資者追貨 「嫌自己買唔夠」。圖為揚海示範單位。(圖片來源:發展商)
投資者追貨 「嫌自己買唔夠」。圖為揚海示範單位。(圖片來源:發展商)

上周首輪早上的A1和A2大手客時段,合共售出141伙,佔首輪188伙單位的75%。現場觀察,不少是老樓認識又熟悉的面孔,一名友好就表示,到來「志在必得」,在一期「晉環」時已經有入市,「嫌自己買唔夠,所以再入市,橫掂都要買,不如集中資源,以免分散投資,縱使部份準買家未找到人頭分擔首置名額,也願意付出額外樓價15%的額外印花稅,長遠投資,買樓相對穩陣。」

上周末有三個新盤同時開售,售出逾580伙,佔可出售單位的97%,亦是過去兩年最旺的單一個周末新盤市場。雖然,上月三大物業辣稅(額外印花稅SSD、買家印花稅BSD、雙倍印花稅DSD)總成交宗數,以及所涉金額均錄得跌幅。不過總計上季,就有1,153宗涉及DSD住宅成交,為2019年次季後最多,並為去年首季本地爆發新冠疫情後,首次破千宗水平;期內錄得280宗涉及BSD的成交,為2019年第四季後新高。

好明顯分野,並不是每一個新盤均獲投資者垂青,上月便有位於市區的新盤,僅獲得單位數字銷售。除了本身品牌外,還涉及地區問題,造成「天與地」的局面,投資物業要講「未來」,包括未來潛力、概念和租值,如中環和傳統密集區的住宅租金,這些傳統區有優質的租客,曾高達每方呎100元或貼近100元的水平。

加上近年國際企業減少高層員工租屋開支,故由傳統豪宅區,遷到較方便的社區,不用租太大面積。雖然,整體租金預算下挫,但對細單位的新樓市場,反而吸引了一批優質客戶,造就「租金神話」,回報率縱使得二至三厘,還較銀行存息為高,使投資者一心投資高租金物業。

根據美聯物業「租金走勢圖」顯示,6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.24元,按月升約1.5%,創10個月新高。若以「半年」計算,今年上半年租金升約2.5%,是自2019年上半年後,首次「半年」上升。

其實,租金的升勢早已有跡可尋,因為樓價的走勢,普遍走先於租金。換言之,租金上漲前的幾個月,樓價先升,反之亦然。所以,近月樓價穩中向上,租金亦會慢慢跟隨,重拾升軌,並且創出多月新高。

租金再創新高帶來啟示:對於一批手持足夠現金、又想等樓市下跌才入市的「租樓一族」而言,租金開始「追落後」持續上升,相信將會令這一批買家按捺不住「轉租為買」,從而增加市場對物業的需求。

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