樓價在跌?但卻忽略了市場成交量的大增,2019年6月至2020年4月平均每月二手住宅成交量是2856宗,2020年5月至9月平均每月約是4289宗,對比下二手成交量是增加了50%。

平行時空,深度鞏固樓市,圖為新盤柏傲莊參觀示範單位人龍。

多了這麽多成交,所以你會看到樓價本來已企得「硬淨」,市場板塊自然有明顯升幅,甚至一些屋苑有跳價情況出現,當然,放盤量增加的板塊就會容易出現價格微調,甚至出現個別的減價個案,於是樓市便出現平行時空(高價和低價成交同時出現),希望樓價升的人和希望樓價跌的人都各自找到充分的個案。

但我強調,個別板塊多了人放盤,並不是因為移民潮,這類成交遠遠未能主導市場,市場個別板塊放盤量增加其實是因為「林鄭效應」,林鄭特首在上年10月放寬了住宅自用的樓宇按揭,樓價1000萬以下可借8成,800萬以下可借9成,的而且確提高了很多人的換樓機會,所以細單位放盤量是增加,令400萬至500萬買到的樓盤是比年多前更優質。當然,亦如我們之前所料,業主的換樓板塊的放盤量就會更少了,價格亦會偏向上,換樓板塊得到暢旺的成交,不單只屯門及天水圍區,其他區都是很清楚,所以消費者不應該人云亦云,應該針對自己需要的板塊去做數據,總之市場定律就是選擇增加的板塊樓價容易微調,選擇減少的板塊樓價就會容易上升。

今次的結構性和過去數十年的樓市都是有很大不同的,這個板塊樓價下跌不是因為多了人「唔掂」去賣樓,相反,是因為多了人「掂」開心去換樓!即是說有關板塊的調整是不會令到樓市愈來愈弱的,而且會令到樓市愈來愈強壯,因為這個變化令到上車的人多了,香港擁有資產的人多了,不單只本來上不到車的人多了上車機會,而且原本擁有資產的人亦因為換樓而令擁有資產的面積也加大了。

評估樓市應以數據為依歸,不要因為期望而錯過了適合自己的置業機會。

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