Hong Kong housing

越來越多新盤走向微型化,被稱為「納米樓」,相比於以前400多呎就已經跌入A類單位,現在一些新盤只有200多呎甚至更少,當然有因為要呎價高,所以就興建小型單位遷就呎價的考慮,以及土地供應不足之下就興建更多單位數目,惟有就越建越細,但更深層次的反映了家庭結構的微型化。

多年來香港每戶不斷下跌,根據2016年的中期人口統計,平均每戶人數由2006年的3.0人下降至2016年的2.8人,不要少看這0.2人,這個變化令香港人口沒有大幅增長之下,由223萬增加至251萬,增幅為13%,以致家庭住戶數目的增長比人口增長快。

另外,1-2人家庭的比重由40.6%上升到44.8%,3-4人家庭則由45.9%下降到43.9%,而5人以上則由13.5%下降到11.3%,用社會學的說法是「傳統家庭解體,核心家庭增多」,但是套用在樓市則是「大單位需求下降,細單位需求上升」。綜合兩個趨勢,除了意味更大的住屋需求,亦意味著所需的單位面積減少,所以單位納米化是大勢所趨。

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筆者甚至觀察到連公營房屋也走向「納米化」,現時最典型的是屯門寶田中轉屋改建而成的寶田邨,但在安達臣道的新建公屋,也是納米單位。

同樣是公屋,納米公屋在同一面積當中,可以容納更多的單位,例如近兆康站的屯門第54區,就有兩個項目可以比較。早前新鴻基地產在區內一幅以65億補地價的地皮,面積4.28萬平方米;至於已落成的欣田邨,面積4.2萬平方米。新地的項目有3,500個單位,而欣田邨則有4,688個單位,比私樓多34%。

以前西九四小龍或將軍澳坑口一帶的高聳入雲、密麻麻的高密度城市設計已經改變,新的啟德樓宇密度可能降低了,但單位的密度未必下降,現在的高密度規劃,已經變為「暗水」。

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