香港目前局勢緊張,在這個關鍵時刻,誰也不能置身事外。沒有人能預測事件去向,而另一邊廂,持續不斷的貿易戰、以及對美國總統特朗普發起彈劾調查,令事態更添複雜,還未提及英國脫歐方案呢?

儘管這些新聞無日無之,生活仍要繼續,物業市場仍在運作。經歷了四個月的動盪不安,人們對置業仍有需求,只是需求暫時給壓抑。儘管市況看似消極,現在有可能是入市好時機。

勞工問題

現時大家在擔心失業率會否上升,及對物業市場有何負面影響,旅遊業及與消費相關行業的確已受影響,其他主要行業亦開始收緊開支。香港的失業率目前處於平穩的2.9%,是自1998年以來新低,據牛津
經濟研究院(Oxford Economics)的定義是全民就業(美國聯邦儲備局表示失業率低於4%代表全民就業,這當然有商榷餘地)。牛津預計香港會於今年達3%,2020年達3.2%,這仍然界定為全民就業,源於經濟周期因素、社會動盪及貿易戰共同生的結果。這結果容易引起恐慌,幸而本地經濟基礎在初夏時十分穩健,預計可渡過難關。

價格調整

目前市場氣氛疲弱,據多個房地產市場調查顯示,購買意欲徘徊於低水平,接近去年10月貿易戰惡化及2016年2月中國資金外流及人民幣貶值的低水平。來自內地的購買及租務需求下降,預計樓價、成交量和租金會於未來12個月內均受影響,價格會於2019年下調5至10%,因現時仍沒有實質的解決方案。

最新數字來自8月,假若9月份社會狀況沒有大轉變,數據會是大同小異。二手市場可能出現動盪,但買家對新盤需求仍然殷切。荃灣映日灣及將軍澳日出康城Marini分別推出354及500伙單位,售價較同區二手樓價低約10%,分別收8,400及7,000票。豪宅市場抗跌力強,聶歌信山的豪宅單位叫價每平方呎99,000港元,分析師指出發展商持續推出新盤,反映對一手市場銷售及價格調整充滿信心。

二手市場價格搖擺不定,買家或可伺機入市。二手樓價指數下滑,至9月中,沙田第一城及港島東太古城的樓價分別從6月高位下跌5%,儘管跌價,自1月起,兩個屋苑樓價分別仍有19.9%及14.9%累計升幅,原本預計明年1月出現調整,現在提早出現。

積極的發展商

隨著空置稅即將實施,發展商不斷推出新盤,更不惜以減價來促銷。新稅在年底通過後實施,在新稅制下,政府會向取得入伙紙後一年但未能出售的物業徵收應課稅價值的200%作為空置稅(約相等於物業叫價的5%)。

仲量聯行資本市場高級總監Henry Mok解釋:「對打算提升售罄率的發展商而言,少不免要將叫價調低。鑑於一手及二手市場價格差距窄,預計最終令二手樓價下跌。」不要忘記我們還有超過100萬伙二手樓供應。

截至6月底,一手市場大約有10,000伙空置單位,約為去年底總數的20%,雖然只有少數需要徵稅,卻仍可在短時間內提升供應,不少人認為供應量一向是樓價高企的原因。仲量聯行研究部主管馬安平補充:「長遠而言,空置稅會令中小型單位的供應量上升,因發展商避免推出銷售周期較長的豪宅。」據說,新鴻基地產用了另一個涉及1,500伙分層單位的發展計劃代替觀塘南的90伙豪宅項目。雖然單靠空置稅不能解決香港房屋供應問題,但總算是個好開始。