【2047問題】發展局︰料明年底前完成2047年到期地契統計工作 2025年前開始與持分者溝通
發展局預料明年底完成2047年到期地契統計工作,2025年前開始與持分者溝通,圖為深水埗。(圖片來源︰政府新聞處)

香港將有大量土地契約於2047年前後約滿,政府會如何處理一直都廣受市場關注。就相關事宜,發展局早前以書面回應議員提問,指約有2400個一般商業/住宅/工業用途地段(按分段地段計算)的土地契約將在2047年6月29日或之前到期,至於2047年6月30日到期的土地契約統計工作,則將於今年起至2022年底分階段完成,局方會於2025年或之前開始與持份者溝通。至於2047年7月1日起到期之地契的處理方法及相關資料,局方今次就沒有披露。

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該封由發展局局長黃偉綸發出的書面回應指,就一般商業/住宅/工業用途地段的土地契約而言,根據土地註冊處的資料,2021年至2024年並沒有這類地契到期,2025年約有50個地段(按分段地段計算)的地契到期,涉及的權益份數約為300(按照土地註冊處紀錄的分層土地登記冊數目計算);再往後五年(即2026年至2030年)則有約320個一般商業/住宅/工業用途地段(按分段地段計算)的土地契約到期,涉及的權益份數約為8500(按照土地註冊處紀錄的分層土地登記冊數目計算)。

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2047629日或之前到期土地契約涉及權益份數約66000

他表示,就整理2047年6月29日或之前到期的土地契約的工作已完成,並顯示涉及的權益份數約為66000(按照土地註冊處紀錄的分層土地登記冊數目計算),至於2047年6月30日到期的土地契約,地政總署正整理相關資料,包括所涉及的地段數目、用途分項及權益份數等資料,由於涉及大量契約,預料將於今年起至2022年底分階段完成。

2047地契問題處理時程

黃偉綸強調,政府一直有清晰明確的政策處理期滿土地契約續期事宜,而根據香港特別行政區(特區)政府於1997年7月公布的政策聲明,沒有續期權利的土地契約(不包括短期租約及特殊用途契約),在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的3%,租金其後會隨應課差餉的改變而調整。根據此政策,特區政府成立後,批出的地契年期一般均為50年並跨越2047年。

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一般會在土地契約屆滿前3年接受續期申請

至於何時可進行土地契約續期,黃偉綸於書面回應中表示,根據現行安排,地政總署一般會在土地契約屆滿前3年接受相關業權人的續期申請,就個別較複雜或共有業權眾多的個案,署方會考慮提早展開內部工作及籌備相關契約續期事宜,以期順利和適時為土地契約續期;若土地契約獲批准續期,署方會以適當方式與業權人辦理所須手續和簽立有關文書,如土地屬單一業權,或屬共有業權而所有擁有人一致同意續期安排,地政總署一般會與所有業權人簽立土地契約續期文件。

回應亦提及如土地屬共有業權而擁有人未能或難以一致同意土地契約的續期安排(例如單位分拆出售的住宅樓宇),政府會在現有土地契約期滿後,把新契約批予財政司司長法團,再由財政司司長法團將個別物業的不可分割份數轉讓予有關物業的註冊業權人。此做法確保即使個別業主不同意或不能執行轉讓安排,仍不會影響願意續期及完成轉讓手續的業主的權益。

黃偉綸表示,考慮到上述機制的手續比較繁複(特別是共有業權較多的地段),包括要求地段的所有業權人逐一簽立文件,政府正探討有否其他合適的安排,以較精簡的程序和便捷的方式為土地契約續期,包括探討能否透過法例,對於獲批續期的個案,減省業權人須進行的手續但同時確保有關契約的法律效力,目前一般商業/住宅/工業用途地段的土地契約,到期的年份最早為2025年,在此之前政府會適時提出建議並與持份者溝通。

大家若果想知道屋苑的地契年期,新樓的話就可在樓書中找尋找,若果是二手屋苑,就可以前往土地註冊處進行查冊,又或者向地產代理查詢。

有專家擔心受影響屋苑樓價最壞情況要跌20%

政府會如何處理地契事宜,市場持續都非常關注,華坊諮詢評估高級董事梁沛泓去年接受傳媒訪問時曾指,投資者應考慮地契屆滿的「年份」而非單單考慮年期的長短,其中2047年6月底或之前到期的地契,涉及業主數目太多,認為在沒有預警情況下更改續期做法,勢受到極大反對聲音,甚至令社會不穩,相信2047年6月底或之前到期的地契將沿用現有續期做法,涉及的屋苑不少為大型屋苑,例如西半山寶翠園(2030年到期)和鴨脷洲海怡半島(2040年到期)等。

華坊諮詢評估亦指,9個港島區包括跑馬地禮頓山(2048年)等屋苑的地契於2048至2054年期間到期,梁沛泓認為現時此類屋苑租金賬面回報率仍與同區其他屋苑相若,除非政府確認2047年7月1日起到期地契續期時毋須補地價,否則若以「現有建築物的價值不納入補地價計算」和「政府未必會估足市價」等因素作估算,2047年7月1日起地契到期屋苑,樓價長遠須下跌兩成才能反映補地價因素,當時建議應避免購買2047年7月1日起至2054年地契到期的屋苑。

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