牛年剛至,在此恭祝各位牛年身體健康!心想事成!生活愉快!在新春期間,大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。牛年的特點是小陽春提早來臨,所以在新春期間,無論一手或二手成交都比往年顯著增加!這跟疫情導致香港人無法外遊、唯有留港消費,不無關係!也令到市場上的評論一致向好!樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達 15%。

英國倫敦
英國倫敦

筆者也不反對,在全球各國央行大力量化的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啓的樂觀情緒,有助進一步推高資產價格的預期!不過,筆者也要提醒大家,香港的情況並非一面倒樂觀!除了經濟因素,政治形勢也是影響樓價的重要因素,尤其是 BNO 簽證移民會令多少港人移民?又會令多少物業被拋售?以上因素都會令住宅樓價有重大影響。

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根據英國內政部的估計,大約有 32 萬人會在未來 5 年計劃移民英國。因為有資格申請 BNO 的人口有 290 萬,若連同直繫親屬,可以高達 540 萬人移民。以藍黃四六比例計算,便有 324 萬人有機會考慮移民,估計真正會落實的又不會高於 10%,即有 32.4 萬人左右會落實移民。

以 32.4 萬人計算,平均 3 個人一個家庭, 5 年內共有 10.8 萬個家庭移民,平均每年有 2.16 萬個家庭。第一個問題是:這類家庭擁有物業的比例?以筆者國際物業部同事的匯報,有關英國移民置業的查詢實在不少,但以年輕人佔比較大,經濟實力一般,在英國當然考慮租住物業多於自置物業。

香港整體有一半家庭擁有自置物業,所以筆者估計這類移民英國的家庭會低於 50% 的平均數。大家不妨大膽估計是 30% 至 40%,每年便有 6,480 至 8,640 個住宅單位,因 BNO 移民而放在市場出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交計,佔比為 15.8% 至 21%,這個數字對樓價的影響就可大可小!

如果樓市興旺,就以新春前的市況來說,問題不大。額外 20% 的供應,只會令樓價上升的速度減慢而已;但一旦市況逆轉,例如新冠病毒變種、疫苗失效等負面因素出現,額外 20% 的供應就會有頗大壓力!

這 20% 的額外供應,若是 1,000 萬以下的物業,因需求強大,消化問題也相當容易;反之,若是屬 2,000 至 5,000 萬的中價物業,因首期要求高,需求已經長期積弱,發展商一手也有大量存貨。若要急售套現移民,唯有割價,筆者就不甚樂觀,對市場的衝擊,就會明顯加大!

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