政府在施政報告各項措拖中,令筆者最關注的是港珠澳大橋將不設限額,讓香港單牌車直接駛進大灣區,每次限期 30 天。這肯定對珠海,甚至整個粵西物業帶來無限憧憬。

珠海樓價升幅大,料來年升幅持續。圖為珠海。
珠海樓價升幅大,料來年升幅持續。圖為珠海市內。

2020 年初國內率先發生疫情,令大家難以返回內地。珠海物業也跟隨大市轉靜。這一年缺少了香港買家,珠海物業價格下跌,自然是合理聯想。但事實剛剛相反,過往香港買家約佔成交 20% 左右。其餘八成除了本地需求外,也有來自深圳、廣州等地。自從年中國內疫情緩和,內學外省圓家湧至,推動珠海價格也一直在攀升。

大字門一帶新發展區,在年初還是大約 30,000 人民幣一平米,現在特價單位也要賣 36,000 人民幣。金灣區也由 25,000 人民幣升至 30,000人民幣。斗門近湖心路也由 1,500 人民幣升至 1,800 人民幣。如果要近 10,000 人民幣一平米,已經要去到近斗門的高欄港了!

不少人會懷疑這個高樓價仲有沒有再升的動力?大家不妨參考全球大型對沖基金橋水(Bridgewater Associates)創辦人號稱「鱷王」的達利奧(Ray Dalio)的意見,他說:「There’s no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.」。以往 50 倍 P/E 的股票,大家都會認為估值過高不值購買。但考慮到接近零的債息,債券若是股票,市盈率大概也高達 75 倍。所以有錢人將資金由債市流向股市, 50 倍P/E 又何貴之理?

這又跟珠海樓市有點相近!國內資金多,中國人又喜歡買房保值,租金回報很低又如何?房屋已經成為貯存財富的工具。深圳人在深圳也很難置業,無錢的固然買不起;有錢的也沒有名額,又好似香港!

不久的將來,香港車可以很方便進入珠海市,也許只是前奏。一旦深圳到珠海的大橋落實,升幅可能更厲害!現在評估資產價格,在零息的背景下,回報已經是次要,重要的是資金流向。珠海的發展商也很害怕,最近,有發展商直接在香港開立證銀行戶口,方便香港買家在香港直接付錢,方便至極!

也有發展商跟中資銀行合作,可以經指定銀行直接直接一筆過全數樓價匯至國內發展商戶口,免除經地下錢莊的風險。這些方便資金流動的措施,也會進一步推動成交數量及推高樓價。筆者對 2021 年的珠海樓價抱正面態度。

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