承上期提及過, 「十四五」內地常住人口城鎮化率年均增長預期約在0.8個百分點左右, 在提升每年進城人數後, 有助刺激進城人口的居住需求。事實上, 隨着鄉村人口全面脫貧, 以及常住人口城鎮化率的逐步攀升, 內地消費市場潛藏着巨大增長空間, 這或多或少能激活商業地產市場。

內地消費時代與零售物業近貌。圖為上海南京路步行街。
內地消費時代與零售物業近貌。圖為上海南京路步行街。

市場數據顯示, 內地2020年社會消費品零售總額逾39.2兆元(人民幣.下同), 但城鎮消費占逾86%, 農村僅有5兆元。而今年首4個月社會消費品零售總額已達13.8兆元, 按年增加29.6%; 同期農村同錄得高速增長達26.5%至1.8兆元。值得一提的是, 內地居民人均可支配收入按年增長速度自2019年起錄得放緩勢態。去年的年度增長更少於5%, 反映疫情大大影響居民消費信心, 居民情願加大儲蓄額。

根據國家統計局的資料, 2020年供商業營業用的房地產開發投資, 按年降幅連續三年收縮, 至1.1% (2019: -6.6%; 2018: -9.4%), 反映開發商對零售物業的前景看法趨於穩定。數據亦顯示, 同類的商品房竣工面積按年亦跌幅加劇至20.3% (2019: -3.9%; 2018: -11.1%)。不過, 隨着疫情受控, 預料全國短期內一手零售物業供應量將慢慢提升, 滿足到市場對零售物業的新增需求。

新冠疫情為零售物業市場帶來短暫衝擊。回顧2021年首4個月, 內地零售物業的買賣市場表現不俗。2021年首4個月零售物業錄得強勁反彈逾兩成至2,310億元, 足見該市場開始重拾動力。受益於政府及商家的一系列提振消費策略和活動, 居民消費信心及後續零售物業交投量得以恢復正常。與此同時, 市場積極將零售行業升級轉型, 預計有助提升零售物業的長遠價值。

另外, 就租賃市場去化率及租金預期而言, 短期內受制於供應高峰將至, 投資者將無可避免繼續持謹慎態度。

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