擁有逾30年物業投資經驗的伍冠流(Joseph),多年來堅守「折扣越多、安全越高」的入市原則,縱橫中小型住宅市場,無論是「逆市」抑或「疫市」,絕對不會和物業「發生感情」,一定要有低於市價的合理折扣,才會考慮入市。近年他更主力向半契樓(即業權不完整)埋手,成為「半契樓大王」。

半契樓大王伍冠流指物業投資要有耐性。

伍冠流說︰「由於半契樓要和其他人分享整份業權,故價錢一定要有市價六折或以上,否則不會考慮。」他表示,由於這類單位業權並不完整,往往銀行不會批出按揭;若個別單位沒有最少半份業權,更可能難以與其他業權人取得默契,把單位放租或放售,令買家不能透過單位取得收入。投資這種「另類」單位,首要條件是必需有充足資金,並要留意購入的業權比例不能太細。

他說︰「曾經有一個單位的其中一名業權人,欲放售持有的三分一業權,餘下三分二業權則由其姐姐擁有……這類單位即使價錢合符要求,但由於失去單位話事權,故並不在我考慮之列。」據了解,伍冠流現時持有約十多個單位,但沒有透露有多少屬於半契樓。

深水埗舊樓是伍冠流喜愛尋寶之地。

為平衡投資這類物業的回報及風險,伍冠流訂下「購入價原則」,他說︰「最好是打七折(與市價比較),七五折都會考慮。」他表示,若以「七五折」入市,即樓價跌兩成半才到達「打平手」水平,跌破三成便「入肉」,所以他堅持「折扣越多、安全越高」看法,沒有充足「水位」,寧願「撓埋雙手」不入市。

不預期樓市會大跌

對於預期樓市會否出現大跌,他指過去十年置業的人,其財政實力普遍頗高,故若非有個人急需套現的特別原因,好難令他們「大折讓平賣」物業。他說︰「你們看一手盤輕微減價,準買家即蜂湧排隊買樓便可見一斑,我暫時看不到香港整體樓價會跌超過一成或以上的可能……近期二手樓平盤一閃即逝,反映『賣的人少、買的人多』,即使在拍賣場上的真正筍盤亦不是太多。」

伍冠流月前斥40萬元購入一間天台屋,剛以6,800元租出,租金回報率逾20厘。

伍冠流月前斥40萬元購入一間天台屋,剛以6,800元租出,租金回報率逾20厘,換句話說,收租五年(未計及裝修費)便可回本。他指自己近年投資物業「買多沽少」,現時市道疲弱,正尋求更多「大折扣」的投資機會,繼續以小搏大。

要以平價購入心水物業,單靠充裕資金並不足夠,入市前還要做很多準備功夫。伍氏指,除了有不少地產代理經常通知他「有筍貨」外,拍賣場也是購入「筍貨」的理想途徑。他說︰「通常我會把單位的最近成交作為參考,先定一個入市價;拍賣場上氣氛有高有低,但自己不會受現場氣氛影響,若超出自己底價便會停手,要有耐性。」

難忘30年前的一場拍賣

說到難忘的拍賣經歷,伍冠流表示,對三十多年前在拍賣場的一次買賣經驗,仍然記憶猶新。他說︰「在1987年一個拍賣活動中,我看中一個位於西半山麥當奴道、1956年入伙的單位,建築面積約1,600平方呎(實用面積約1,200平方呎),當時拍賣官開價102萬元(即每平方呎建築面積約638元),每口價加1萬元。

伍冠流表示,對三十多年前在拍賣場的一次特別買賣經驗 ,仍然記憶猶新。

當時現場只有我和另一名人士舉牌競投,彼此爭持叫價至110多萬元,因為超出了自己訂出的底價,故沒有再加價競投,最後物業被收回。」

不過,好戲在後頭,他說︰「當時我估計,與我爭持激烈的人很大可能是業主,其後通過查冊,證實我的估計是對的……我上門找業主直接商討,最後只以104萬元便購入該單位,兩年後更以269萬元賣出。」

總括而言,要做成功的物業投資者,除了進行買賣時要「鐵石心腸和夠耐性」,還要把蝕錢的風險減至最低,小心駛得萬年船。