一文睇晒新樓按揭計算方法、注意事項及發展商按揭資訊

相信大部份買新樓的置業人士,都不會full pay,而是承造按揭。如果要承造新樓按揭,有何要注意?市面上不時聽見「發展商二按」、「財仔二按」,又是什麼?與銀行相同嗎?來看看這篇文章吧!

首置上車 建期可承造9成新樓按揭

政府於2019年施政報告後,推出新首置客可免壓測、以按揭保險承造最高800萬樓價的9成按揭。問題是,政府明文規定這個方案只能適用於「現樓」,如果是一手樓花的話,原則上是不能選用有關按揭。

不過,目前發展商一般會提供「建期付款」,即現樓落成後才繳請訂金以外的餘款。由於選用這種方式的買家申請按揭上會時,新樓已屆現樓,所以經此方法承造新樓按揭的話,即可以申請9成按揭。

首置9成按揭 一樣要過供款入息比例

很多人以為要選用9成按揭,只要是首置名額,湊夠首期就可以申請按揭。其實絕非如此,政府雖然豁免首置人士的壓力測試,但仍然置有「供款與入息比例」的門檻。

目前規定所有首置按揭人士的每月供款,不同多於個人及供款家庭入息的一半。即如果你每月供樓款項為$15,000,個人及家庭月入就必須多於$30,000。

買樓花新樓用即供付款 只能沿用「舊制」按揭計算

2019年後俗稱「林鄭plan」的按揭新制其實未完全取代「舊制」,因為政府並未將首置9成按揭套用於一手樓樓花。

如果選用普遍優惠較高的即供付款,即落大細訂後,在樓花期內已經要供樓的買家,就要留意其新樓按揭只能選用2019前沿用的按揭制度計算,亦即是600萬或以下,可造最高8成按揭;400萬或以下,可造9成按揭,並需要承造壓力測試。

壓力測試 「假定利率」加三厘

如果新手買家們已忘記了什麼是壓力測試,就讓小編來幫大家溫溫書。

壓力測試是金管局設計的一種「安全網」,以按揭申請人有意批核的按揭水平,額外設定一個「加三厘」的假定利率,如你申請年息2.5%的按揭利率,壓力測試利率便是5.5%。

然後,再假定申請人的供款,在此情況不可高於月入的60%。即如果假定利率下,你的每月供款為$25,000,月入便必須高於$41,666。

新樓按揭注意事項

1.發展商按揭 多豁免壓力測試

  銀行按揭 發展商按揭
按揭利率 利率升跌緩慢;
近年普遍維持2.5%
首3年低息; 3年後利率可達5%以上
壓力測試 需要面對供款入息比例;或壓力測試 毋須壓力測試; 門檻極低
適合對象 適合新手上車客; 或供樓自用人士 適合資金充裕人士; 資深樓市投資者

早年樓價高企,又未有按揭新制,年輕人上車困難,其時各大代理行,不時貼出「發展商按揭低至XX厘」的廣告。「發展商按揭」到底是什麼?

是這樣的。目前香港最大型的發展商,包括新地、恆基、新世界、長實等等,都有旗下的財務公司,會為發展商推售的物業,為未能向銀行承造按揭的買家,提供相當的新樓按揭。

由於發展商旗下的財務公司不是由金管局管控的法定銀行,所以毋須遵守壓力測試的規定,申請人往往只須通過寬鬆的審核條件,就能獲得發展商按揭。因此坊間笑言「有呼吸都會批」,這就是「呼吸plan」的由來。

2.發展商按揭或較高利率

問題是,發展商當然不會做蝕本生意,無條件批出銀行不願承擔的按揭款項。發展商按揭的利率在首三年普遍不會太高,與銀行相若,但直到3年後,利率便會以倍數跳升。

如以近期屯門的上車盤御海灣II為例,其發展商新地,向來即以提供發展商按揭而知名,是次亦一樣,為買家提供最高樓價75%的發展商按揭。就其價單中的條款可見:

「首36個月之利率:如第一按揭貸款的金額超過淨樓價的70%,但不超過淨樓價的75%,港元最優惠利率減2.35% p.a.,其後之利率為港元最優惠利率加1% p.a.,利率浮動。最終利率以指定財務機構認可而定。」

目前香港匯豐銀行的最優惠利率為5%,即首3年利率為為2.65%,3年過後,利率即為6%。供款支出已逾倍。

如何「運用」發展商按揭?

既然利率如此嚇人,為何仍然有人用發展商按揭?除了年輕人為求上車外,亦有一群投資者會與發展商「對賭」,以免壓測獲得發展商按揭資金入市,捱過首3年低息期,到第3年便轉售物業或是轉按至銀行,從此長遠獲利。

這種做法需要建基於,三年後該物業樓價能夠升值並套利,又或是銀行對於物業的估價不會下調,否則該名投資者無法轉手轉投,便會捱貴息。如果是默默供樓、無意在三年後轉手物業的年青上車客,選用發展商按揭時就更應該三思。

發展商二按/財務公司二按

坊間偶爾又會聽見「二按」,那又是什麼?「二按」其實是相對「一按」而言。市場上一般稱呼由銀行批出的第一筆按揭為一按,如果買家資金有限,成數仍然不足,需要額外的借貸,那麼第二筆貸款,就是二按。

由於批出「一按」的銀行是物業的最大債權人,申請二按普遍都需要銀行同意。不過,就算銀行同意,買家所面對往往是與發展商一按同水平的二按利率。如果是坊間的財務公司二按,年利率更往往高達5%或以上,甚至更高。

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