常聽到地產投資者連續説這個LOCATION英文字三次,証明地點的選擇對投資物業何等重要。

選Location 可以用由宏觀到微觀的方法。就是城市,地區和車站。城市可以是東京,橫濱,大阪,名古屋,神戶,京都,福岡。保守穩陣一點可選東京,預算低一點橫濱也不錯。也可考慮京阪神提高回報率,怕地震的便考慮福岡。

東京地鐵路線圖

每一個城市都是一個組合體。有豪宅區,中產區,平民區,大學區,購物區,商業區,亦有紅燈區和貧民區。那個地點有升值潛力?那個車站附近要避開? 以東京為例,23區各有特色。單是幾間大學都分佈在不同地點。而大阪的紅燈區也有幾個。豪宅區和貧民區有時只是幾個車站之遙。所以要先瞭解,再收窄範圍,選該區的鐵路站。

選鐵路站是比較考功夫。就一個世田穀區便有好多JR站,私鐵路和地下鐵路站,怎樣選?有些客戶好努力和好多時間,每個車站都自己去看看。當然充分利用Google地圖, 足不出戶,便可以無遠弗屆地去遊覽每個車站。附近越旺,生活機能便越好。那車站附近的物業空置率自然會低。

另外日本人用最客觀的方法去標示一個物業的優次。便是以步行時間計算物業離開車站距離。越近越好,又不可太近,除非你認為每天看到列車在家前面經過是一件很浪漫的事。一般來説離站步行5~7分是最佳距離。當然那條去車站的路是九曲十三灣,還是一條有商店街的直路,也對物業価值打折扣或者增值。

隔山買牛其實先不要找有高回報率的”牛”, 而是先選出理想投資的地點,再找尋那地點合心意的”牛“。因為就算一隻很好的“牛”,如果生在一個寸草不生的地方,眼前的草吃完便要挨餓了。反之,一個普普通通的單位,在一個好的LOCATION, 便不愁沒有源源不斷的租客。

黎國佳
JP Housing Company Limited高級顧問
日本不動產有限公司
www.jp-housing.com