「雙租族」攻略

「雙租族」是近年才興起的詞彙,意指把自己名下物業出租、並同時又租住他人物業的業主,於這種雙邊操作下,「雙租族」同時有房東及租客兩種角色,表面上看似自找麻煩,自己明明擁有一個或多個單位,卻偏偏要額外花錢租住其他人的物業,但若果「計啱數」,這樣一來一回其實是可以產生多個好處,最簡單直接的好處是「以租養租」,能夠把放租收入用來租住更適合自己及家人的物業之餘,同時又可以藉著放租自有單位以保留物業,避免錯過單位的升值潛力。

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做「雙租族」的好處

1.生活質素改善

越來越多人成為或考慮採用「雙租族」的居住模式,是因為若果操作順利,這種近似「交換」的方式能夠把單位產生的效益最大化,特別是當業主的生活出現變化,如增添家庭成員、轉工或有小朋友上學等,就能用此相對成本較低(無論是所需時間或金錢)的方法,搬去更適合的地區居住。

假設一個於沙田擁有物業的業主,剛剛在鰂魚涌找到新工作,為減少上下班的時間,他把持有的沙田單位以月租1.5萬元租出,並在短時間內於將軍澳找到月租約1.8萬元的港鐵站上蓋半新盤單位,一來一回每月只需多補約3000元,就可以享受到半新盤的配套,同時又可以大大縮減坐車時間(約15鐘就回到公司),成功提升生活質素之餘,又可以有更多時間陪伴家人。

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2.不用支付額外印花稅

若果已有物業在手的業主,選擇用購置另一個單位(俗稱「樓換樓」)來達到改善生活質素的效果,除了要花更多時間與心思物色合適單位外,額外印花稅亦是一個問題,因為按規定若果買入一個單位並在持貨不足3年的情況下把單位出售,業主便需要繳付印花稅,但若果採用「雙租族」的模式,就可以透過租住其他單位以渡過3年的需繳稅限期,然後才再「樓換樓」或繼續出租單位,增加靈活性。

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做「雙租族」要注意的地方

1.按揭

跟據銀行規定,若果業主原本持有的物業按揭成數已超過五成,理論上單位是不可以出租,尤其是當申請了高成數按揭,因為按揭保險公司的契約已列明物業一定是作自住用途,故此,若果被銀行發現於未經銀行同意下把單位出租,銀行有權調整按揭條款,如要求業主把按揭成數降至五成,最壞的情況更可以要求違規業主悉數贘還按揭貸款。建議成為「雙租族」前,業主應先通知銀行並索取出租同意書,要確實得到銀行同意才把單位出租。

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2.資金流及租務事宜

取得銀行同意後(假設有借取按揭),「雙租族」亦要細心計算自己的現金流情況,如自身物業有按揭在身但租金回報低於供款額,日後再加上租住單位的租金支出,每月整體開支必定有所增加,故此,要預計一旦自己所擁有單位不幸地於一段時間內未能找到租客承租,每月的居住相關支出便即時上升1倍,所以一定要確保有足夠現金流,可以捱過數個月至半年的最壞情況。

除資金流事宜,作為「雙租族」,亦要有處理業主及租客事宜的心理準備,跟一般放租及租樓的情況一樣,要小心租霸及自己租住的心水單位不獲續租(或被大幅加租),變數多了很多,所以一定要「計啱數」(無論是金錢或租期),避免落入進退維谷的情況。

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