買舊樓/唐樓5大注意事項

無論是舊樓或唐樓,由於樓齡高及設施因缺乏保養而老化,交投一般都較少,惟由於近年本港樓價持續高企,不少財團都在市區尋找合適可重建舊樓,近期再加上政府有意下調申請強拍收樓重建的門檻,令到舊樓或唐樓即時變得奇貨可居。到底買舊樓或唐樓時有什麼需要注意?與買樓齡較淺的物業相比,是否需要更加留神?以下是5個買舊樓或唐樓時要注意的事項。

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1.按揭安排

若果財力足夠,可以選擇全額(full pay)買下單位當然沒有問題,但若果是想以小博大借按揭買舊樓或唐樓等被收購或自用,就要小心計清楚,以免因未能上會而錯失買入心水單位的機會。普遍而言,目前銀行就舊樓一般批出的按息約2.5%,如果屬於無升降機的唐樓,則大約介乎2.6%至2.8%;一般住宅按揭最長還款期為30年,針對舊樓,銀行很多時都會以「75減」或「70減」相關單位的樓齡來計算最長還款期,要有心理準備還款期會短過30年,每月供款額會因此而被「拉高」。

舊樓按揭估值方面,銀行對於樓齡較高物業的估價亦偏向較保守,有可能會因為估價不足而下調貸款額,從而有機會導致買賣告吹,為保障自己,買入舊樓前應先就單位進行初步估價。

2.有否僭建物及維修支出

基於物業樓齡高及可能已多次易手,舊樓或唐樓很多時都會出現不同程度的僭建情況,若新買家未能證實是在不知情的情況下買入有僭建物業,是需要負上相關法律責任,屋宇署更可以根據《建築物條例》第24條要求改正,若果業主拒絕處理,就有機會被檢控。為免出現任何問題,準買家在買入舊樓或唐樓時,一定要到相關物業實地視察,有問題就要向業主或地產代理查詢。

除了要小心物業內或相關的僭建物外,舊樓或唐樓內部與公共地方,難免有機會因日久失修而要進行工程,成為業主後有機會要負擔較大額的維修費用。

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3.單位有否建築令或命令(俗稱order)

與買賣其他二手物業時一樣,最好在簽約前問清楚單位是否存在任何「看不到」的問題(如俗稱order的建築令與通知)仍未解決,而若果想自行查清楚,就可於土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」進行查冊,如果發現有建築令或命令而下面有「Letter of Compliance」字眼,表示業主已經履行命令,如果沒有字眼,顯示有關僭建物仍有機會存在。

4.地積比高低及業權集中程度

若果買舊樓的目的、是想等單位被財團收購時售出獲利,揀選單位時就要以財團的思維思考,簡單來說,財團收購舊樓雖然會考慮多項因素,但大廈地積比率(Plot Ratios)就應該是最重要的考慮指標,因為地積比率涉及重建後可發展的總樓面面積與地盤面積比例,比例越高樓宇便能興建得越高,代表利潤亦越豐厚,換句話說,即是財團願意用高價買入單位的誘因亦越大。

另一個重要考慮因素是大廈業權是否集中,因為根據目前的強拍制度,50年樓齡以上的物業,只要有80%或以上業權份數,就可以向土地審裁處申請強拍。

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5.出租單位事宜

若果是抱著等被收購的心態來買舊樓或唐樓,要有心理準備相關的等待絶不會是一年半載就完結,往往可能要等10至20年才會有最終結果,期間若果單位並不是自用的話,就可能要考慮出租的問題,故可以的話,盡量不要選擇一些商住合一的大廈,因為很多商住合一的舊樓或唐樓,其低層單位均為商用單位,樓上才是純住宅,而這類大廈就會因此而有較多閒雜人等出入,較為不受租客歡迎,查看地政總署的地契及城規會的法定圖則,便可知道大廈是否商住合一。