買第2間樓5大注意事項

本港樓價於近10年不停上升,很多已擁有一間或以上物業人士,都想趁低息環境買多間作投資或收租之用,不過,自從政府推出多項壓抑樓價措施後,從財力角度而言,想買第二間或以上單位的難度增加了不少,特別是原本所持有單位已承造按揭、並想為新買單位敍造按揭時,均有機會遇到不少問題,以下是5個於計劃買多間單位時要注意及考慮的地方。

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1.按揭成數上限降低

若果買第二間或以上單位而又想敍造按揭,就要留意能夠借取的按揭成數,因為若果是首次置業,以樓價1000萬元單位為例子,連同按揭保險,最多是可以敍造8至9成按揭,即只需要100至200萬元首期便可「上車」,但若果是購買第二間或以上單位,按揭成數上限為8成,不過,要留意若果想申請按揭保險,單位必須為自住物業,故手上持有單位需要是給家人或朋友居住,又或者報稱出租,但若果選擇出租,又有可能回頭影響到原有物業的按揭(假設申請時報稱自住)。

2.壓力測率會更嚴格

若果想為新買入的第二間物業承造按揭,亦要留意銀行的壓力測試會變得更為嚴格。首次置業的供款入息比率及壓力測試為50%及60%,買入第二間或以上單位,兩項基準會同步下調一成至40%及50%。

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3.要支付15%印花稅

為了抑壓樓價上升情況,政府規定除了首次置業人士只需支付較低稅率的印花稅外,當購買第2個或以上物業時,政府會收取較高的第一標準稅率印花稅,約為樓價的15%。假設以首置身份買入一個1000萬元的單位,印花稅稅率只需要3.75%,即支付37.5萬元印花稅,但若果該單位是第2間或以上的物業,所需支付印花稅就會大升至150萬元,稅項支出大幅增加逾110萬元。

4.買家印花稅事宜

若果是非本港居民或以註冊公司買入第二個單位,除了要支付15%印花稅外,亦要支付額外15%的買家印花稅。再以前述1000萬元單位做例子,若該買家是一名已擁有一個單位或多個住宅物業的非本港居民,除了150萬元的印花稅外,亦要再額外支付150萬元買家印花稅,即前後需支付總額達300萬元的稅項,佔樓價30%。

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5.可考慮「甩名」回復首置身份

其實若果原本的單位是由兩人聯名持有,是可以考慮透過「甩名」令其中一人回復首次置業身份,根本地解決「買第2間樓」的問題,有興趣人士可按此閱讀物業印花稅計算懶人包」,及教大家如何回復首置身份的「『甩名』自製首置客身份懶人包」兩篇文章。

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