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更多買樓指南文章

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    買樓指南

    今節筆者將講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業,才出售物業,或於入伙後再出售原有的單位。此做法的好處是換客可以安心,或以無縫接合地進行「樓換樓」,將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居,省卻多一重搬運功夫。此外,換樓客亦無需額外租賃其他地方去暫住。有關做法適合資金充裕的換樓客,但亦有不少事項需多加注意。
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    上回為大家介紹過大型屋苑嘉湖山莊的2房上車盤。想換大單位又供得起,嘉湖山莊的3房單位亦是不少家庭客的心水選擇。 今次帶大家參觀的3房單位位於樂湖居3座中層A室,實用面積636平方呎,叫價630萬。 單位多窗通爽,白晝光猛,空氣好。主人房景觀開揚有山有水,望向公園和輕鐵站之餘,還可觀賞內園泳池。 另外兩個房間呎數亦算大,有足夠空間安放床、衣櫃和書枱。 嘉湖山莊的設施和配套有何優勢? 美聯物業客戶主任(天水圍 – 嘉湖分行(3))蕭嘉論表示: 「嘉湖山莊每個屋苑附近都有輕鐵站,新期數(即5-7期)更有接駁巴士 提供,可前往天水圍西鐵站或新北江商場。兩邊屋苑前往巿區的交通配套都不俗,巴士路線亦充足。」 嘉湖山莊近月成交數字? 「嘉湖山莊在4月份共錄得44宗成交,5月份則因天水圍有新盤推出,購買力比較集中於新盤,嘉湖山莊只錄得30宗成交。 預計未能抽到新盤單位的向隅客將回流嘉湖山莊,相信6月成交量將比4月份甚至以往更高。」 即上squarefoot.com.hk尋找更多嘉湖山莊放盤!
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    41校網涵蓋的範圍不大,主要是九龍塘、九龍城、筆架山道、廣播道、美東邨,九龍城是平價區,九龍塘則是豪宅區,差別極大,可說是豐儉由人。要留意又一邨是40校網,分區上屬石硤尾,不在這校網,小心中伏。41校網當中,比較注目的小學有喇沙小學,拔萃小學。九龍塘官立小學,瑪利諾修院學校等,不過這類學校有所謂超收「世襲生」情況,統一派位的學額變相減少,而41校網亦不能滿足所有學生,不幸的話就會跌落借調的43校網。
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    由91年開始落成的嘉湖山莊,前後共有6個屋苑,佔地400萬平方呎,整個屋苑剛剛好包圍住天水圍公園。當中以最先落成的樂湖居環境同生活配套最好,附近有多個商場、街市及超市。 美聯物業客戶主任(天水圍 – 嘉湖分行(3))蕭嘉論表示: 「嘉湖山莊1-3期樓齡較舊,相對較近鐵路站;5-7期則因為附近沒有公屋或居屋,感覺較為自成一角。屋苑有穿梭巴士提供,因此兩邊屋苑各有優勢 。 至於放盤量及升值能力方面,實際上兩邊屋苑未有太大差別。」 嘉湖山莊標準單位間隔主要分三大類,包括實用面積約630方呎的三房一套大單位、540方呎的三房中單位,及440方呎的兩房單位。 今次先為大家介紹一個非常適合年青人的兩房上車盤。 單位位於樂湖居7座中層F室一個兩房單位,實用面積449方呎 ,叫價538萬,可以做到9成按揭。 單位新淨企理,裝修簡約,白色牆及地磚加上鑽石形客廳,採光足而且非常光猛。 兩間房都可以遠眺山景及河景,環境寧靜舒適,加上間格四正實用,適合2-4人家庭。 想睇埋嘉湖山莊3房筍盤以及屋苑附近的交通配套及公共設施,記得緊貼Squarefoot! 即上squarefoot.com.hk尋找更多嘉湖山莊放盤!
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    近年發展商推出的新盤大多以中小型單位以至納米盤為主,讓買家可以較低的入場費去「上車」,但當某些業主增添了新家庭成員,就會需要一個更大的居住空間。
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    買樓是人生大事,是大部分香港人最重要的投資,絕對不能輕率。如有機會睇樓,一定住捉實代理於現場每事問,自己也要一眼關七,睇樓啲時間並不長,而且很多時也有人居住,要睇清單位質素並非容易。以下的一些睇樓時及簽臨約前要注意的事項。
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    小學12校網,亦屬傳統名校網。學校質素亦不俗,名校包括聖若瑟小學同瑪利曼小學等。12校網學校有個特點,就係聯繫、直屬、同「一條龍」中學嘅比例高,17間小學入面,有4間有聯繫中學、6間有直屬中學同1間有「一條龍」中學。
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    自去年的社會事件,以至今年新冠肺炎疫情於全球大爆發,本港經濟亦受到衝擊,而美國早前更揚言將撤銷香港特殊待遇地位,有關消息令小部份投資者出現擔憂,當中最廣受討論的是有關港元及美元聯繫匯率會否脫鈎,以及美國禁止香港使用美元結算。有見及此,金管局於日前向公眾作出解釋,以釋除市場上的憂慮。
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    上集討論完逆權侵佔的法律問題,今集討論的是,物業於田土廳的登記業主,在法律上,可能並非該物業的實權擁有人。香港的物業買賣,一般都是經由雙方代表律師,按照土地註冊處的登記業主作為賣方,於買方律師核實物業的業權文件清晰後 (Good Title),便由買方交付樓價尾數完成交易。
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    上集談到,買樓時可能會令買家墮入圈套的法律陷阱,今集會詳細講解第二項。我們須先理解幾個關於樓宇買賣的概念。是指房地產的非業主不經原業主同意,持續佔用對方土地超過一定的法定時限後,原業主的輿訟時限即終止,該佔用者可以成為該土地的合法新業主,不必付出任何代價,這個輿訟時效為12年。