識住一定揀新樓?40年舊樓VS新盤 優劣大對碰

圖為美孚一帶景觀
圖為美孚一帶景觀

最近有網民在地產討論區出帖,徵集居住在「40年舊樓」的網民意見,希望了解他們是否有意換入新盤,並引發舊樓與新樓優劣比較的討論。事實上,新樓與舊樓各擅勝場,本文嘗試透過四方面,列出選擇新樓或舊樓時考慮的因素,協助讀者按自己的需要作選擇:

  1. 保養維修
  2. 室內可用面積
  3. 升值與投資潛力
  4. 設施及管理費水平

1.保養維修

如果一幢住宅的樓齡達40年,首要考慮的,當然是涉及保養維修的問題,因為隨着物業出現折舊及損耗,為免結構出問題危及第三者,業主需留意有關保養的事項及法定要求,否則有機會被罰款。例如根據屋宇署的「強制驗樓計劃」,樓齡達30年或以上的私人樓宇業主,需在接獲屋宇署送達法定通知後,委任註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物進行檢驗,以及進行被認為需要訂明的修葺工程;而「強制驗窗計劃」亦規定樓齡達10年或以上的私人樓宇業主,須委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗,並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。由此可見,舊樓業主面對的相關問題,肯定比剛落成不久的新樓多。

雖然本港不少樓齡達40年以上的屋苑,如美孚新邨南豐新邨等,在經過早年的樓宇大維修工程後,外觀仍相當簇新,但事實上,本港仍有不少樓齡達40年的大型屋苑及單幢樓未進行任何維修,由於並非所有大廈都在管理費收取維修基金備用,因此業主日後可能面對動輒達十多二十萬元的維修開支;而作為新樓業主,相信至少要十多二十年才需要考慮這點。

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2.室內可用面積

以往買樓,我們會留意「實用率」,但在「建築面積」早已廢除的今時今日,大家有否留意,即使標明同樣的「實用面積」,總覺得舊樓會比新樓「見使」,或間隔比較人性化?打個比喻,個別期數樓齡達40年的沙田第一城,450呎實用面積已能提供「細三房」單位;但不少新樓的400餘呎單位卻僅能提供一房戶、廚房只是開放式而不是梗廚,甚至間中出現「奇則」,大減單位實用性。

沙田第一城
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事實上,新樓牆身較厚,佔用的空間計入實用面積,加上政府為提升樓宇宜居環境,容許發展商就興建露台、工作平台等「環保設施」獲得總樓面面積豁免,然而露台工作平台卻被計算在出售予買家的實用面積內,因此發展商為售賣更多面積以深化利潤,自然會踴躍興建上述設施,令室內可用空間減少,形成「新樓縮水」的現象。

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3.升值與投資潛力

有網民指出,即使是同樣40年或以上的住宅,單幢樓和大型屋苑的升值與投資潛力卻截然不同。本港三大樓齡達40年或以上的大型屋苑美孚新邨太古城南豐新邨,由於配套完善及地點方便,除了是藍籌上車盤外,亦是投資者熱門收租之選,每逢出現筍價放盤,很快便獲得買家接手,當中太古城樓價於今年1月起,更連續於6個月期間累升近15%,平均實用呎價突破兩萬元大關,反映其表現未受樓齡影響。不過,缺乏成交參考的單幢樓或唐樓,當樓齡越舊,就可能越難脫手,而40年樓齡或成為窒礙買家入市的因素,令投資潛力減少。

太古城
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相反,新樓的情況則比較兩極,主要參考項目規模,以及發展商開價水平,對於一些開價進取的新盤,在3年額外印花稅(SSD)期限完結後,不時出現蝕讓個案。例如南昌匯璽II一個349呎高層海景戶最近以1,003萬元沽出,竟較三年多前的購入價貶值近106萬元,跑輸大市。此外,近年流行的單幢納米新盤、如北角尚譽西營盤瑧蓺亦頻現蝕讓,其中後者有單位於三年間勁蝕「兩球」,某程度上反映當年開售時存在溢價,以及市場對這類單位的需求減低,買家宜因應情況選擇。

匯璽
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4.設施管理費水平

不少人入住新樓,是受到樓書介紹的豪華會所吸引,但「羊毛出在羊身上」,隨着設施日臻完善,當中涉及大量保養開支,近年新盤管理費升勢持續,一般大型屋苑平均每呎超過5元,甚至有西灣河單幢新盤的管理費高達每呎8元,意味一個253呎的納米戶,每月管理費已達2,044元!

相反,舊式住宅普遍欠缺室內外泳池、健身室等康樂設施,管理費開支大部分應用於公用地方水電、電梯維修保養、清潔人員及管理員薪金等,因此亦比較便宜,例如樓齡達40年以上的大型屋苑太古城美孚新邨,每呎管理費僅約2元及1.5元,前者已包括每月維修基金備用供款後者去年更曾因應疫情向住戶作出寬減,與新盤收取的天價管理費可謂大相逕庭。

美孚新邨經過早年的樓宇大維修工程後,外觀仍相當簇新,去年更曾因應疫情向住戶作出管理費寬減。
美孚新邨經過早年的樓宇大維修工程後,外觀仍相當簇新,去年更曾因應疫情向住戶作出管理費寬減。

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