誤買凶宅點算好?(退訂條件/撻訂賠償/如何自保/如何查核/單位處理方法)

早前有網民在討論區求救,指剛決定買入一個約600萬元新界區住宅單位,更已支付了約10%訂金,殊不知旁邊單位發生命案,問應否「撻訂」,即時引來網民熱議。有人建議他「撻訂」後再買,有人亦建議要求原業主減價,亦有人建議他想清楚自己接不接受住在凶宅同層,才決定下一步。相關貼文再引起大家對凶宅的多個疑問,如「撻訂」或「退訂」的條件,及買家可如何自處等,本文綜合了部份問題並為大家提供答案。

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買了凶宅或旁邊單位可否要求「退訂」?

首先,物業是否凶宅並不是《地產代理條例》內列明地產代理須要提供的資料,況且凶宅在法律上並無一個定義,雖然不少盡責的地產代理會自律通知買家,但如果你不問,追究起上來,責任是在買家身上,導致買家要求取消交易亦可能無法討回訂金,所以買樓前,最好直接問清楚「單位有冇死過人?」,避免代理以語言藝術敷衍你,因為若果不幸買中凶宅、凶宅旁邊或上下層單位,而買家又未能找到過程中受騙的證據,買家並不能單方面要求「退訂」。

法律上雖然沒有保障買家誤買凶宅的明確條例,但過去亦曾有成功追討案例,曾有買家委託一名代理物色物業,在視察物業時清楚向代理表示關注該物業是否凶宅,並在簽訂臨時買賣合約(臨約)之前再三查詢,代理一直表示該物業不是凶宅。不過,當與賣方簽訂臨約及交付訂金數日後,買家才從其他代理得悉相關物業曾經有人意外墮樓死亡事件,於是買家欲取消物業交易並向賣方取回訂金,但遭賣方拒絕並沒收訂金。買家最後決定「撻訂」並終止交易,其後入稟法庭向地產代理追討賠償,獲判勝訴,地產代理須向他作出賠償。

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前述例子買家最終獲得賠償,惟由於法律程序需時,及很多時在買賣過程中各方言談都有含糊不清的情況,故有更多例子是不能「退訂」及未能取得賠償,結果是買家遭到「殺訂」,所以簽定買賣合約前一定要問清楚。

應該怎樣向地產代理問單位是否凶宅?

由於凶宅在法律上沒有定義,而且不同人對於凶宅的理解和接受程度都有所不同,因此買家為保障自己權益,向地產代理作出查詢時,不應用太過含糊的字眼,應避免使用如「有無古靈精怪嘢?」或「無嘢唔妥呀嗎?」等意義不明句子,應該提出更明確的問題,例如:「有關物業、同層單位或上下層單位內,有否曾經發生過非自然死亡事件,例如自殺案、凶殺案?」就可減少不必要的誤會及將來爭論。

除了問地產代理外,還可以如何查看單位是否凶宅?

買家還可以透過如Squarefoot網站的凶宅資料庫查核,並用查冊翻查單位的買賣紀錄,看看是否有業權人身故,不過要留意,假如單位發生租客自殺等事件,由於不是業權人,故查冊亦可能會無這些紀錄。查冊過後,買家亦可以向大廈管理員甚至是街坊住客,諮詢單位的過去事宜。

按此進入凶宅資料庫

此外,亦可以在各大銀行的網上估價找得一點端倪,因為部份曾發生命案的單位,以及同層所有單位,網上通常都不會提供估價,只會列出「估價不適用」的字眼,部份銀行網站甚至會將有關樓層完全剔除。

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凶宅或同層單位一定不能敍造按揭?

其實不一定,因為若果相關單位只涉及輕微事故,很多銀行都會願意批出按揭,特別是當市旺的時候,但就有機會調低按揭成數及提高按揭息率,故要多問幾間銀行作「格價」。不過,由於凶宅的成交通常有欠理想,銀行就相關單位估價及審批按揭申請時,一定會考慮到單位轉售困難及樓價折讓等問題,若果單位所發生的事故太過嚴重,不幸意外地買入凶宅或附近單位的買家,就要有「Full Pay」的心理準備。

萬一買了凶宅或凶宅同層單位應怎樣處理?

若果百無禁忌,因為樓價吸引而入市自然心安理得,但如果是不慎買入而又無法取消交易,更因為要解決居住問題而需要入住,有堪輿學家指入住前可以試試化解家宅怨氣,如先拜四角及進行「灑淨」儀式,以求個安心,單位色調亦應選光鮮淺明為主調,以免陰上加陰,並建議擺放長明燈。神鬼之說,信則有不信則無,不同意見大家宜以平常心看待為上。