本文,並不是睇樓報告,而是想使用一實例介紹如何分析硬件設計及折舊。

筆者在上周末看了兩個一手新盤,先到奧海城一期看信和和市建局合作的觀塘觀月.樺峰,室內的設計與現時主流的豪宅格式相似,都是以各式名牌家電、潔具、廚具等包裝,而且都是使用分體式冷氣機。這類型陳設在近年的新盤都已司空見慣。

脫苦海專欄:浪澄灣

然後就到浪澄灣的現樓去看,由於是多年前落成,在設計上有很明顯的差別,除了前述的「牌子貨」不及新樓,令人印象深刻的是部份房間的冷氣機仍然使用窗口式,缺點是由於壓縮器在窗邊,就不及分體機的寧靜。入口大堂的樓底較低,而樓層的電梯大堂較窄,分支走廊更僅容一輪椅通過。

如果擺在以前,好處是顯而易見,就是實用率會因為公共空間佔地較少而提高,不過現時一手報價是使用實用面積,公共空間的大小並不會影響到實用面積,反而因為一些以前的設計,可能會影響到外觀和使用。

所謂「青菜蘿蔔,各有所好」,雖然主流是喜歡實用率高的單位,但如果以豪宅為市場定位,硬件設計上卻追不上,就難免會尷尬。雖然浪澄灣在設計上並不輸於奧運站大多數的屋苑,可是一與觀月.樺峰同場演出,就難免被比下去。

脫苦海專欄:浪澄灣海景

浪澄灣在畫則時坐向已盡量遷就景觀,很多單位都享有海景,由於前臨大海,即使低層都可以享有無敵海景。可惜的是西斜,下午陽光直射入屋,就令到單位的折舊加快,雖然地板像新的一樣,但是冷氣機的膠殼已經變黃,不到十年的光景,折舊已是看得見。

所以大家在選擇單位時,可以同時考慮硬件設計和折舊的問題,但是這往往要在實地觀察才可以看到。

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東九龍,商業中心一定係觀塘,因為觀塘係一個轉車點,除左駁車上秀茂坪之外,部份將軍澳的巴士線也以觀塘作落客點,加上裕民坊重建後也規劃起一棟地標式商廈,可預期人流一定最集中於此,至於九龍灣站本來都係可考慮作商業中心,可惜大部份地段已發展,沒有重建的可能,而九龍灣工貿區始終距離港鐵站有一段距離(相比起觀塘站同觀塘商業用地),所以最多都係做阿二。

九龍灣觀塘藍田早已規劃作公營房屋發展,私樓群中樂意山、月華街及茶果嶺(麗港城及匯景)也沒有多餘用地,只有油塘觀塘海濱如海濱道一帶有大量重新規劃地段可作住宅發展,由於兩地都有永久海景(維港不能再填海),所以有潛力發展為高級住宅。

至於本來在九龍灣觀塘的工廠,只好再向內遷移,例如將軍澳工業邨及新界的工業區了。

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